2019-04-26
經濟日報
市場正出現價升量跌的情況，復活節的成交數據反映一、二手市場都減少，有些人認為樓價升勢開始疲乏，但我不同意，因為在成交少下卻出現大量破頂個案。
整體市場也出現乾盤情況，縱使未來因成交少令放盤量回升也好，也要一段時間聚積到較多數量才可以令市道逆轉，所以我認為現在只是第二波升幅前的相對平靜情況。反而，租金回升的趨勢已明顯出現了，在租盤仍然繼續不斷減少的情形之下，很大機會因租金急升而出現另一波的剛性購買力，樓市內在的因素沒有，那樓市外在又如何？
市場3大購買力 令樓價回升
我們開始留意的是中國降準放緩會否令資金流沒有那麼暢旺，但放緩降準也代表我們同樣可享受到經濟改善的美果的，所以單是降準，在我們未有數據及配合其他情形之下，是未有條件成為下跌的氣候的。現在的市場，我始終認為是上一個高峰之後因為已出現了一個樓價下調的鞏固期，因此樓價在上一個高峰前仍是相對安全的入市時段。
有些人認為不少樓花銷售上的陋習是樓價上升的主要因素，我是不同意的，樓花轉暢旺是因為發展商很聰明，雖然有大量的樓盤囤積之下，他們都在較早段的時間讓路，讓購買力製造了二手市場的景氣，他們才看着來加推的，因此樓花在空置稅宣布後，已避免當樓價火車頭的角色了，樓價回升是因為市場3大購買力，包括中資、財富效應及上車，在同一時間不約而同在市場活躍。
過去買大多數樓花往往在首3年至5年升值率都是跑輸二手市場的，原因是樓花溢價較多，但是現在市場是不乏一些溢價較少的樓花項目，如果溢價相對上少，而有些按揭計劃配合，樓花是可以買。我強調買樓花的買家是應該特別自律和量力而為的，因為樓花很多供款計劃的壓力測試都相對比較小，如果你太過強求入市，可能會成為整個樓市最危險的一個族群。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁