2019-01-23
經濟日報
行政長官林鄭月娥去年中推出的「娥六招」，威力逐漸顯現，促使發展商加快推盤，令一手新盤以低於二手樓價開售。預計今年二手樓價將會受壓，但反而會造就整體樓市成交量增加，形成價跌量升之局，樓市小陽春亦已出現。
「娥六招」加快了發展商的推盤速度，最近更出現5盤齊發的罕有混戰場面，發展商要施展渾身解數爭奪客源。雖然美國與中國的博弈持續，但中國及香港情況政治經濟局勢相對安穩，反觀美國因墨西哥邊境興建圍牆問題而發生破紀錄時間的聯邦政府局部停止運作，民間撕裂日深。歐盟亦因英國脫歐搖擺不定而陷分裂危機，可能導致歐盟瓦解的衝擊加劇。美歐兩地的危險程度比中國更高。
雖然中國及香港股市自去年初經已開始展開跌勢，但跌幅不小，反映了中美博弈的不利因素。相對美國及歐盟的股市跌幅不及中港，兩地經濟亦明顯轉弱，股市跌勢有後發先至的可能。
發展商薄利多銷推盤
本港市民亦明白到中美博弈不知盡期，但居住實屬必要，經已將風險計入其中，想買樓自用或投資都陸續付諸行動。所以，近期無論是一二手樓市的交投量均有顯著增長，加上發展商大多數都是上市公司，必須向股東交代，又有「娥六招」的催迫，發展商寧願降價薄利多銷也要開售一手新盤賣樓，以貨如輪轉招數去保持公司盈利。
價跌量升 小陽春已現
買家目睹一手新盤價格減幅明顯，部分低於同區二手樓價，因此相繼入市，銷售成績相當理想，顯示市場購買力依然強勁，未受中美博弈損耗。部分二手樓業主眼見一手樓降價求售，需要套現的二手樓業主亦惟有面對現實採取相應行動減價賣樓，故此，一二手樓市在1月份交投量同時轉趨活躍，樓市小陽春經已擺在眼前。
由於外圍因素欠佳利淡氣氛明顯，價跌量升現象將會持續一段時間，預計二手樓價會被一手樓價再壓低5%，估計今年3月份樓價應會到達此水平。換言之，去年樓市的升幅全部蒸發。
不過，本港樓價下調的幅度，與其他投資市場及投資產品相比，跌幅是小巫見大巫，其他投資工具傷勢比樓價更嚴重，而且住宅物業有實際的住宿功能，可攻可守又可長期作戰，相信吸引力仍然鶴立雞群，風險比較小。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁