2018-09-11
經濟日報
近期一宗二手成交個案可能不太受市場關注,但卻讓唐榮想起去年的一篇文章。
成交是深井浪翠園海景兩房戶,以呎價逾1.45萬元沽出,首次突破97年高位,並創歷史新高。
《經濟日報》報道,根據EPRC經濟地產庫資料顯示,浪翠園8座中層C室,望海景,實用面積460平方呎,7月以售價668萬元易手,呎價14,522元。翻查紀錄,浪翠園呎價舊紀錄於1997年錄得,當時一個頂層3房戶,以657平方呎,成交價929萬元沽出,平均呎價14,140元。
深井浪翠園 呎價升破97高位
新高紀錄維持21年,終於由上述海景兩房戶呎價打破,並高出2.6%。原業主2014年以400萬元入市,持貨4年轉手,升值67%。如果翻查美聯物業網頁的每月成交平均呎價,浪翠園的歷史高位大約是1997年8月,當時實用面積呎價是10,463元,經歷20年後,該平均呎價在去年7月打破,去年7月打破歷史高位,月平均呎價升至10,897元,其後反覆向上。
2018年7月是又一新高,月平均呎價升至12,989元,同期出現上述破歷史紀錄的成交個案。
去年唐榮的文章題為:「最難破頂屋苑都快破了」,當時指出嘉湖山莊呎價破萬元,讓唐榮關心新界西北另一個屋苑,這個屋苑在20年前炒家雲集,入市呎價大幅拋離同區,而且由於超高價已被認為無法重返家鄉,到了2017年,是否已衝破1997年歷史高位的「魔障」?
傳統智慧有指出,當樓價上升,買家追買,當追到嘉湖山莊時將近尾聲,不過,過去幾年傳統智慧明顯失效,公屋居屋搶買搶高,樓市見頂?搶買凶宅,樓市見頂?炒家絕迹,樓市見頂?經濟增長疲弱,樓市見頂?
可以這樣說,嘉湖已多次打破傳統智慧,搶貴至嘉湖,或者新界西北,相對市區或其他新區的差距拉近,買家興趣又轉回其他區份選擇,到其他區又變得高不可攀,購買力又湧去嘉湖。當時提到,嘉湖早拋開1997年牢不可破的魔咒,現在獨剩浪翠園,連最難破頂的屋苑都快要出現歷史新高,是最終見頂訊號?還是天空海闊?
新盤密推 二手市場續添壓
今年7月,最難破頂的浪翠園,無論單一呎價或月平均價均已升穿,但事有湊巧,破頂後整體二手市場在8月出現回落,利嘉閣地產研究部一份報告指出,市況逆轉令上月二手買賣登記量錄得顯著跌幅,九月市場靜待息口變化,新盤依然密密推售,令本月二手市場更為受壓。根據土地註冊處數據所得,2018年八月份全港共錄3,075宗二手私宅買賣登記(數字主要反映七月中旬至八月上旬期間的市場實況),除較七月的4,036宗回落24%外,亦為過去13個月以來出現過的最大單月跌幅,反映市場極為審慎。平均每宗登記涉資871萬元,由7月的歷史高位898萬元回落3%,亦為連升4個月後首度回軟。
難道破完頂就「轆」!?
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論