2018-09-11
經濟日報
近期一宗二手成交個案可能不太受市場關注，但卻讓唐榮想起去年的一篇文章。
成交是深井浪翠園海景兩房戶，以呎價逾1.45萬元沽出，首次突破97年高位，並創歷史新高。
《經濟日報》報道，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，浪翠園8座中層C室，望海景，實用面積460平方呎，7月以售價668萬元易手，呎價14,522元。翻查紀錄，浪翠園呎價舊紀錄於1997年錄得，當時一個頂層3房戶，以657平方呎，成交價929萬元沽出，平均呎價14,140元。
深井浪翠園 呎價升破97高位
新高紀錄維持21年，終於由上述海景兩房戶呎價打破，並高出2.6%。原業主2014年以400萬元入市，持貨4年轉手，升值67%。如果翻查美聯物業網頁的每月成交平均呎價，浪翠園的歷史高位大約是1997年8月，當時實用面積呎價是10,463元，經歷20年後，該平均呎價在去年7月打破，去年7月打破歷史高位，月平均呎價升至10,897元，其後反覆向上。
2018年7月是又一新高，月平均呎價升至12,989元，同期出現上述破歷史紀錄的成交個案。
去年唐榮的文章題為：「最難破頂屋苑都快破了」，當時指出嘉湖山莊呎價破萬元，讓唐榮關心新界西北另一個屋苑，這個屋苑在20年前炒家雲集，入市呎價大幅拋離同區，而且由於超高價已被認為無法重返家鄉，到了2017年，是否已衝破1997年歷史高位的「魔障」？
傳統智慧有指出，當樓價上升，買家追買，當追到嘉湖山莊時將近尾聲，不過，過去幾年傳統智慧明顯失效，公屋居屋搶買搶高，樓市見頂？搶買凶宅，樓市見頂？炒家絕迹，樓市見頂？經濟增長疲弱，樓市見頂？
可以這樣說，嘉湖已多次打破傳統智慧，搶貴至嘉湖，或者新界西北，相對市區或其他新區的差距拉近，買家興趣又轉回其他區份選擇，到其他區又變得高不可攀，購買力又湧去嘉湖。當時提到，嘉湖早拋開1997年牢不可破的魔咒，現在獨剩浪翠園，連最難破頂的屋苑都快要出現歷史新高，是最終見頂訊號？還是天空海闊？
新盤密推 二手市場續添壓
今年7月，最難破頂的浪翠園，無論單一呎價或月平均價均已升穿，但事有湊巧，破頂後整體二手市場在8月出現回落，利嘉閣地產研究部一份報告指出，市況逆轉令上月二手買賣登記量錄得顯著跌幅，九月市場靜待息口變化，新盤依然密密推售，令本月二手市場更為受壓。根據土地註冊處數據所得，2018年八月份全港共錄3,075宗二手私宅買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬期間的市場實況），除較七月的4,036宗回落24%外，亦為過去13個月以來出現過的最大單月跌幅，反映市場極為審慎。平均每宗登記涉資871萬元，由7月的歷史高位898萬元回落3%，亦為連升4個月後首度回軟。
難道破完頂就「轆」！？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論