2018-11-23
經濟日報
有報告指，香港商舖租金最近重上世界第一，反映商舖租金跌勢已緩和甚至見底。同時間，環球傳統商舖受網購威脅的情況，也逐漸明顯。
最近戴德梁行發布最新《全球主要大街》報告，為每年一度調查全球主要零售地段舖租，而香港一向是全球最高租金地區之一，最新銅鑼灣羅素街舖租每呎約1,736元，繼2013年重上世界最貴地段。第二位為美國紐約第五大道，呎租約1,463元，而第三位為英國倫敦新邦德街，呎租約1,134元。
紐約舖租跌幅勁 港取代榜首
報告反映兩個現象，第一，本港舖租跌勢已接近完結，隨着內地客消費模式轉變，核心區舖租於2013年見頂後急速回落，短短2至3年間，大幅回落3成以上，個別地段回調更達5成，而報告顯示，羅素街呎租按年下跌約2%，變化不大，顯示租金已接近見底。由於一般商舖租約年期為3年，明年商戶續約時，舊租約為2016年簽訂，當時舖租已有所調整，換言之，涉及高峰期舖租已接近完全消失，故舖租再大幅下跌空間不算高，可以預計明年個別商戶續租時，說不定出現加租情況。
第二，今次香港重返全球最高舖租，並非靠「自己實力」，原來是對手「唔爭氣」，羅素街去年第二季呎租為1,771元，今年舖租亦下跌約2%，只不過去年冠軍紐約第五大道，舖租按年跌幅竟高達25%，故榜首之位由銅鑼灣取代，而非銅鑼灣舖租回升。問問發出報告的戴德梁行，為何美國最核心舖租，竟一年跌幅高達25%？據該行發言人解釋，目前紐約第五大道商舖空置率更高見2成，經研究發現，網購盛行嚴重影響歐美地區傳統購物模式，商舖生意不如前，商戶續租興趣亦下降，故令舖租大幅下挫，甚至以網店取代實體店，故即使在一線地段，仍出現交吉舖位情況。
線上線下互補 商舖抗擊網購
對於網購威脅，暫時對香港舖位租金未必很明顯，香港核心區舖位租金，主要靠內地遊客前來消費而支撑，而本港零售數據今年表現不俗，令核心區舖位租務情況有所改善，以報告提出的羅素街為例，過往數年零售淡靜時，最黃金地段亦曾出現吉舖，利市封店趁機殺入羅素街短租舖位的奇景。據了解，目前羅素街最後一間舖，也在月前租出，或多或少反映租務市場轉好，零售商仍有興趣租舖。
另外，香港與歐美地區最大分別，相信是香港地方相對細，商舖、購物商場無處不在，我們每日上班下班總路經商舖，故與地方大的歐美地區比較，網購尚未完全普及至可壓倒傳統消費模式。
當然，說網購完全無威脅傳統商舖，也似乎有點兒那個，所以本港零售商也有應變策略，以線上線下互補，增加商舖內顧客體驗元素等，來抗擊網購衝擊。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論