一手樓空置稅立法在即，發展商及地產界提出不同的豁免及修訂要求，包括押後以滿意紙計算徵稅，或者豁免豪宅徵稅。唐榮嘗試算一算，這些修訂背後的影響有多大。
特首去年公布「娥六招」，包括針對一手樓的空置稅，開宗明義要加快發展商賣樓。政府在今個月初公布立法建議的細節，意味正式立法的三讀程序即將在立法會展開，地產界亦開始發聲提出不同的修訂及豁免。
地產界倡空置期 以滿意紙計
當中地產建設商會主席梁志堅提出3點建議，包括：1、不應設追溯期；2、空置期以取得入伙紙後18至24個月計算；3、將豪宅與中小型單位分兩類徵稅；而自由黨發展及建造業關注組召集人趙式浩就指，很多單位取得入伙紙時仍未完成建築，應該以單位取得滿意紙後才開始計算。
據業內一些測量師所說，以入伙紙後18至24個月時間，與以滿意紙計算，時間相差不遠，因為按照現時建築進度，由取得入伙紙至滿意紙相差，可能只是半年至一年多時間，主要差別在於部分舊契新盤未必納入滿意紙的規定。為甚麼發展商極力爭取這個修訂？
其實運輸及房屋局日前公布的數據所見，據該局統計9,000伙已取得入伙紙而未售出的新盤之中，便有2,700伙屬於未取得滿意紙的單位，會直接受上列修訂建議的影響。
若果以去年一手樓平均成交金額1,459萬元計算，2,700個已有入伙紙未有滿意紙的單位，市值便達393.9億元。由於空置稅金額是以單位的雙倍差餉租值計算，以一般新樓租金回報率2至3厘計算，該批單位的租值便達8億至12億元，雙倍稅款亦即是16億至24億元，金額數目亦不少！
以上只是以很保守的一手樓平均樓價計算，由於不少發展商都指，空置的單位都是豪宅單位，換句話，實際涉及的稅款金額有可能是16億至24億元的幾倍。而這項修訂除了影響過去已入伙紙新盤，在生效後入伙的單位亦會陸續跌入稅網。
豪宅稅款高 發展商力爭豁免
至於將豪宅與中小型單位劃分徵稅方面，亦即是豁免豪宅單位。若果以實用面積逾1,722平方呎的E類單位計算，按照差估署預計，單是今年和明年落成量，分別為500及600伙。若果不獲豁免，亦有機會跌入空置稅的稅網。
總數1,100伙的豪宅，用最低1,722平方呎的面積計算，涉及的實用面積便達189.42萬平方呎，現時豪宅、洋房實用呎價動輒3萬至4萬元起，這批單位的市值便達568億至757.9億元，若果全面要徵收空置稅，便涉及22.7億至45.5億元的稅款，已經相當於一些中小型發展商的全年賣樓收入，別說不入肉。
以上還只是以2019及2020年的落成豪宅計算，還未考慮到，過往已經落成的豪宅餘貨有多少，實際涉及的空置稅額將會更多，難怪地產界要極力爭取豁免。
撰文 : 唐榮