2019-01-21
經濟日報
樓市新盤爆發小陽春，兩天成交逾630宗，除非外圍形勢轉壞拖累本港經濟氣氛，否則小陽春可望在新春假後延續。惟是次小陽春是新盤低價開售引發，故一、二手樓價難言企穩。
先求量再求價 一手帶動二手
新盤過去兩日錄得逾630宗成交，為去年3月以來的44周新高。發展商見銷情暢旺，紛紛加價加推，部分新盤個別單位更加價逾8%。新盤明顯出現小陽春，帶動二手市場成交亦回升，如有代理商指今個月首16天，二手私人住宅買賣合約登記錄得1,073宗，估計整個月將有2,200宗，創5個月新高。
一、二手樓市成交都轉旺，新盤小陽春是否可以持續？樓價又是否可回穩？
首先，小陽春應可持續。一來是有利樓市的好消息不少，包括港府調整公私營房屋比例令私樓長遠供應減少、儲局加息步伐放慢甚或要叫停、中美貿易談判暫見向好等，更重要的是發展商願以低於同區二手市價開售新盤，引出市民購買力。只要外圍利好形勢不變，發展商低價開售策略應可將小陽春延至新春假後。
然而，樓價尤其二手樓價可能仍要繼續尋底。主因是樓市氣氛雖轉好，但未足以令發展商改變低價開售策略。
由於環球經濟包括內地今年放緩，本港經濟增長亦受拖累，甚或失業率亦可能稍微回升，而內地經濟滑坡雖令中央放鬆銀根，如今個月內將合共降低存款準備金率1個百分點，但仍會高度嚴防資金外流，以免添煩添亂。
此外，今年本港私樓供應迎向近年高峰，估計全年新盤入伙數量將逾2萬個，單是上半年已有近9,900伙，而過去一個月亦已有4個新盤開售，涉及共2,500伙。
新盤要設法爭客，在現時市況下，最有把握的銷售策略，就是以低於二手市價開售，再加上種種付款及首期安排，然後按市場反應決定是否加價加推，即先求量再求價，期望能以量帶價。
新盤陸續開售 相繼遏二手價
在這個迎合市場實況的銷售策略下，一手樓價固然有一定壓力，而由於不同區域新盤陸續開售，便會相繼遏抑當區二手樓價；而二手業主要順利出售單位，便很可能要接受以低於市價成交，故二手樓價調整壓力不單未消，反而更大。
上周五公布的最新中原指數，反映二手樓價較去年8月的歷史高位已回落9.8%，新盤小陽春雖可能帶動二手成交量續回升，但樓價調整相信仍持續。