2018-09-10
經濟日報
中環商廈租金屢破頂，萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶認為，由於中區空置率極低，需求持續，租金明年也難現回調。另外，她指共享工作空間的概念在港僅處初起階段，擴充步伐快，惟未見飽和。
據萊坊報告顯示，7月份中環最優質商廈呎租約198元，按月升1%，一年升幅達7.8%，而中環整體商廈呎租為161.2元，兩項數字均為歷史新高。劉柏汶指出，上半年中環甲廈已累積一定升幅，全年升幅料約1成，她認為租金向上，是供應太少，「極少單位待租，每個交吉單位推出，都有7至8組或以上租客爭奪，自然令租金難向下，相信明年也未出現下跌。」
中資搶租情況 今年略為放緩
過往兩年中資搶租中區商廈單位的情況，今年略為放緩，「中資需求早兩年頗強，現時似乎相對理性，步伐略為減慢。他們首選仍是中環甲廈，如果中環無、灣仔北、金鐘，或中環次級商廈也可以接受。」她指，現時因單位罕有，業主佔主導，故在選取租客時，也不一定按負租能力，「租客背景也很重要，不一定價高者得。」
至於影響營商環境的因素，尚有中美貿易戰，她指出，暫時未見對租務市場造成衝擊，「如果力度更大並持續一段長時間，內地公司來港開業可能受影響，而我相信從事貿易機構最受衝擊，此類公司多在九龍區開業，港島區商廈暫未見有問題。」
中環向來供應極少，她指出，今年區內兩幢物業有變化，令原有供應進一步減少，其中長實（01113）早前宣布旗下中環和記大廈重建。重建後的和記大廈樓面面積超過49萬平方呎，樓高約41層，2023年落成，「原本租客需遷出，市場上有多一班租客要搵樓面，而大廈需數年才重新於市場放租。」另外，她提到中環中心75%業權易手後，不少新買家重新招租，甚至以交吉形式放售樓面，故租客亦需搬遷，令區內原本供應不足的情況進一步緊張。
新興商業區 物業質素佳吸客
租金屢創新高，形成新現象，就是傳統專業行業，也需遷出中環，「律師樓、會計師及顧問公司，均開始考慮遷出中環，個別亦已搬遷。以前這類公司只會把後勤搬走，現在是總部也搬至非核心區，全因負擔能力。」同時間，新興商業區物業質素佳，吸引到大機構進駐，「港島東太古坊商業配套開始成熟，物業質素亦高，如太古坊一座是全海景，工作環境一流，比起中環商廈有過之而無不及，故令大機構想法轉變，搬至非核心區也沒有問題。」
另一值得留意新商業區為黃竹坑，她指，金融行業、會計師樓亦開始搬至該區，「以我所知，個別私募基金搬至黃竹坑，因為公司老闆在南區居住。黃竹坑配套不足，個別大廈業主提供接駛車，讓員工可達香港仔一帶用膳，可解決黃竹坑飲食配套不足。」目前該區最大問題，反而是大樓面商廈少，「黃竹坑最大缺點較少大樓面商廈，每層樓面多在1萬平方呎以下，東九龍大樓面商廈較多。」
近兩年在租務市場最積極的，是共享工作空間商戶，包括wework、naked hub、Spaces等外國品牌，再加上內地品牌如氪空間連環租新辦公室。劉柏汶指出，已接觸共享空間商戶一段長時間，認為此概念在港尚有發展空間，「第一可以吸引初創企業，因為共享空間辦公室提供基本裝修、降低初創企業開業成本。第二，共享空間所推廣的理念，在建構一個社區、網絡，讓不同人士可互相認識，爭取商機。」
共享工作空間 積極擴充
她強調，共享空間一大目標客群，是大機構把部分部門搬至，「例如機構成立了新部門或團隊，涉及100個人，他們可短租共享空間辦公室，當項目完成便終止合約，非常方便。」她分析，共享空間在港尚未出現飽和，「趨勢才剛剛開始，很多公司開始接受此模式，而香港本身商廈租金高，成本重而彈性不足，故與共享空間合作的新興模式，尚有潛力。」