2018-09-10
經濟日報
中環商廈租金屢破頂,萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶認為,由於中區空置率極低,需求持續,租金明年也難現回調。另外,她指共享工作空間的概念在港僅處初起階段,擴充步伐快,惟未見飽和。
據萊坊報告顯示,7月份中環最優質商廈呎租約198元,按月升1%,一年升幅達7.8%,而中環整體商廈呎租為161.2元,兩項數字均為歷史新高。劉柏汶指出,上半年中環甲廈已累積一定升幅,全年升幅料約1成,她認為租金向上,是供應太少,「極少單位待租,每個交吉單位推出,都有7至8組或以上租客爭奪,自然令租金難向下,相信明年也未出現下跌。」
中資搶租情況 今年略為放緩
過往兩年中資搶租中區商廈單位的情況,今年略為放緩,「中資需求早兩年頗強,現時似乎相對理性,步伐略為減慢。他們首選仍是中環甲廈,如果中環無、灣仔北、金鐘,或中環次級商廈也可以接受。」她指,現時因單位罕有,業主佔主導,故在選取租客時,也不一定按負租能力,「租客背景也很重要,不一定價高者得。」
至於影響營商環境的因素,尚有中美貿易戰,她指出,暫時未見對租務市場造成衝擊,「如果力度更大並持續一段長時間,內地公司來港開業可能受影響,而我相信從事貿易機構最受衝擊,此類公司多在九龍區開業,港島區商廈暫未見有問題。」
中環向來供應極少,她指出,今年區內兩幢物業有變化,令原有供應進一步減少,其中長實(01113)早前宣布旗下中環和記大廈重建。重建後的和記大廈樓面面積超過49萬平方呎,樓高約41層,2023年落成,「原本租客需遷出,市場上有多一班租客要搵樓面,而大廈需數年才重新於市場放租。」另外,她提到中環中心75%業權易手後,不少新買家重新招租,甚至以交吉形式放售樓面,故租客亦需搬遷,令區內原本供應不足的情況進一步緊張。
新興商業區 物業質素佳吸客
租金屢創新高,形成新現象,就是傳統專業行業,也需遷出中環,「律師樓、會計師及顧問公司,均開始考慮遷出中環,個別亦已搬遷。以前這類公司只會把後勤搬走,現在是總部也搬至非核心區,全因負擔能力。」同時間,新興商業區物業質素佳,吸引到大機構進駐,「港島東太古坊商業配套開始成熟,物業質素亦高,如太古坊一座是全海景,工作環境一流,比起中環商廈有過之而無不及,故令大機構想法轉變,搬至非核心區也沒有問題。」
另一值得留意新商業區為黃竹坑,她指,金融行業、會計師樓亦開始搬至該區,「以我所知,個別私募基金搬至黃竹坑,因為公司老闆在南區居住。黃竹坑配套不足,個別大廈業主提供接駛車,讓員工可達香港仔一帶用膳,可解決黃竹坑飲食配套不足。」目前該區最大問題,反而是大樓面商廈少,「黃竹坑最大缺點較少大樓面商廈,每層樓面多在1萬平方呎以下,東九龍大樓面商廈較多。」
近兩年在租務市場最積極的,是共享工作空間商戶,包括wework、naked hub、Spaces等外國品牌,再加上內地品牌如氪空間連環租新辦公室。劉柏汶指出,已接觸共享空間商戶一段長時間,認為此概念在港尚有發展空間,「第一可以吸引初創企業,因為共享空間辦公室提供基本裝修、降低初創企業開業成本。第二,共享空間所推廣的理念,在建構一個社區、網絡,讓不同人士可互相認識,爭取商機。」
共享工作空間 積極擴充
她強調,共享空間一大目標客群,是大機構把部分部門搬至,「例如機構成立了新部門或團隊,涉及100個人,他們可短租共享空間辦公室,當項目完成便終止合約,非常方便。」她分析,共享空間在港尚未出現飽和,「趨勢才剛剛開始,很多公司開始接受此模式,而香港本身商廈租金高,成本重而彈性不足,故與共享空間合作的新興模式,尚有潛力。」