2019投資 轉睇工廈？

2019年投資市場仍前景憂慮，工商舖投資，相信短期交投量仍在低位，而範疇方面，最低水兼有政策配合的工廈，較值得睇好。 簡短總結2018年，投資市場完全因中美貿易戰出現而起變化，原本上半年承接17年強勢一鼓作氣，連環出現大刁。下半年卻來個逆轉，全因中美貿戰出現，投資者憂慮後市而轉審慎。據世邦魏理仕資料顯示，2018年大手買賣（金額以7,800萬元以上物業成交）涉及約1,420億元，較2017年的1,830億元，下跌約兩成，不過若單計第四季，跌幅是非常明顯。 長線投資工廈 冀可翻新重建 受外圍市況影響買家信心，其實住宅市場一樣，故無論發展商推新盤，還是二手住宅業主，近月均出現減價情況。但類似的減價情況，卻甚至出現於工商舖市場，相信最大原因，是工商舖業主持貨能力較住宅為強，業主多為資深投資者、機構投資者或實業家，財力相對雄厚，本身減價意慾低。 息口因素上，市場一直預計息口向上影響樓市，無疑投資者對息口敏感，但要留意一點，是近年政府收緊按揭，而工商舖可承造的按揭比住宅更要低，最多僅約3成甚至更少，換言之，近年入市買工商物業投資者因借貸低，就算息口向上，實質影響並不明顯，因此減價求售個案極少，多選擇按兵不動，不買不賣，因此經過近半年市況有所逆轉下，成交價卻沒有大變化。相信今年首季此格局維持，交投量仍在低位，價格則維持。 呎價較平風險低 全幢成焦點 投資範疇上，由於整體氣氛尚未轉好，因此投資工商物業，定調是長線投資為主，最重要有翻新價值，以及重建概念，而眾多物業中，全幢工廈是最有上述概念的項目。去年施政報告中，政府重啟工廈活化措施，並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，另外，更容許相關工廈重建項目可放寬最高核准非住用地積比，上限為20%。當細節出台，估計可吸引財團重建。 事實上，過往活化工廈中，可透過免補地價改裝成商廈，無疑吸引一定業主響應，但畢竟並非每幢工廈合乎活化的基本條件，經活化後的物業，當然比原本工廈質素已有所提升，但論到結構、外形等，始終不及全新物業吸引，故政府放寬地積比作重建，可望吸引不少財團留意全幢工廈，拆卸重建成標準甲廈。 重建工廈最大推動力，應是目前各區商廈空置率低、租金上升。據仲量聯行資料顯示，目前全港商廈整體空置率僅約4.1%，而多區空置率仍低於2%。而商廈租金去年仍處於上升之勢。由於各區商廈租金均有升幅，若把工廈重建成商廈，日後無論出租或放售，均有一定市場。 當然，工廈本身最大賣點，就是呎價仍是最便宜，目前葵荃區工廈呎價，維持約3,000至4,000餘元仍有貨可買，在投資市場尚有憂慮下，投資者會選取呎價較便宜物業，以降低風險，所以預計今年工廈市場有望跑出，當中以全幢工廈條件較理想，可望成投資焦點。 撰文 : 唐榮