2018-09-10
經濟日報
近年發展商「將呎就價」大建納米樓，不少納米單位將會陸續在未來幾年建成。政府未來銳意增加更多的居屋、首置上車盤供應，又會否扭轉這個納米樓當道的局面。
日前仲量聯行就發表報告指，今年至2020年將有約3,300伙「納米樓」（實用面積為200平方呎或以下的單位）落成，較過去3年（2015至2017年）的供應量顯著增加35%，相等於私人住宅新供應超過4%，較注目的新項目包括紅磡環海．東岸，提供約450伙；以及屯門菁雋，提供約280伙。
報告亦提及，納米樓發展更普及，並由集中在市區發展擴散至非核心區。
納米樓可以說是市民購買力能力增長，追不上樓價增長，加上按揭成數限制扭曲了購買力集中600萬元以下上車盤所致，令發展商需要「將呎就價」將單位面積縮小，大建納米樓。而納米樓浪潮由2015年開始，經過3年時間，不少推售的新盤均陸續入伙。
上車租盤渴市 呎租高見62元
根據差餉物業估價署的數據顯示，去年落成的納米樓單位共691伙，按年多了2.3倍，相較2013年至2015年期間的64伙至81伙水平，更是急增8至10倍。官方沒有預測數據，但按照上述仲量聯行的估算，相信今年入伙的納米盤很大機會破千伙。
事實上，市場數據所見，主打納米盤的環海．東岸正正是今年入伙，而馬鞍山薈晴（364伙）、薈朗（640伙）兩個以細單位為主的新盤亦在今年入伙。
不過，大量納米樓入伙似乎不但未有對租金構成重大壓力，在市場對上車租盤供不應求的情況下，不少納米樓的出租情況均理想，如上述環海．東岸目前大約有150伙租盤，平均實用呎租約50元，例如面積194平方呎開放式戶，叫租1.2萬元，呎租達62元，較不少大型屋苑還高。
此外，大角嘴利奧坊．曉岸早前亦有低層連平台戶以1.78萬元租出，實用面積225平方呎，呎租高達79元，業主租金回報高達5厘。
有理想的租金回報支持，表面上細單位、納米樓仍然很有前景，但若果回看政府向居屋、首置上車盤傾斜的政策，均主打上車客市場，未來納米樓市場又是否真的能夠一帆風順？
例如，按照房委會的數據，2018/19年度至2022/23年度的居屋興建量約2.47萬伙，雖然仍然大幅低於長策目標數字，但相較過去5個年度的居屋落成量，已經多出7倍，還未提及其他公營機構，如房協、市建局所興建的資助房屋，以至即將推出的首置上車盤，以及綠置居等，所能夠提供上車置業的機會不會少。
以目前政府的策略，主力透過與市價脫鈎的資助出售房屋（包括居屋、首置上車盤等）去滿足上車人士的置業需求，難免與購買新盤納樓盤的客源有所重置，如果供應量足及持續，有望逐步扭轉發展商興建納米盤的趨勢。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論