2018-11-22
經濟日報
過去的兩三年，新盤最有銷售保證需要甚麽條件？
迷你單位，開放式或一房戶、面積小，即使呎價超高，但單位的總價仍然相對較低，市區迷你單位有地利收租優勢，新界迷你單位有更低總價優勢，結果備受收租投資者及上車一族追捧，發展商多以迷你單位炒熱市場氣氛，全幢迷你單位受歡迎，即使一次有各類戶型開售，亦以迷你單位搶先售罄。不過，近日一手開盤銷售情況，迷你單位似乎有潮退迹象。
一二手成交減 迷你戶熱潮退
市場有不同分析，唐榮相信是多種原因影響，包括加息、股市經濟氣氛欠佳、資助出售房屋推出等等，對這類迷你單位帶來的影響最大。昨日有最新數據統計，一二手均出現成交極速減少的情況。
據美聯物業報告顯示，11月首20日一手私樓及二手住宅註冊量合共僅錄1,722宗，按目前估計，全月宗數將不足3,000宗水平。翻查紀錄，對上一次11月份住宅註冊量低於3,000宗為2015年，當年11月只有2,904宗。若然本月宗數最終低於當年，將為1996年有紀錄以來最差的11月（見圖）。
11月首20日住宅註冊個案，本月一手私樓及二手住宅註冊量合共暫錄1,722宗，較上月同期2,935宗跌約41.3%。當中跌幅主要來自新盤市場。資料顯示，本月迄今一手私樓註冊量暫僅錄491宗，較上月同期1,691宗按月大跌約71.0%。至於二手住宅方面，本月迄今二手住宅註冊量亦只有1,231宗，較上月同期1,244宗則微跌約1%。
一手成交明顯減少，二手成交量初步來看亦是在低位徘徊，唐榮認為，下一個觀察需求情況或許是本月底抽籤的新居屋。新居屋今期4,431伙單位，合共收到超過26.5萬申請，今期居屋位於啟德、長沙灣及東涌，明年2月揀樓。有意見認為，如果這段時間樓價持續下滑，股市投資氣氛差，而申請者又相信未來有更多市區居屋、首置上車盤或綠置居可供選擇，入市興趣有可能減退，這批居屋銷情或受到一定考驗。當中啟德及長沙灣市區單位銷售相信完全售罄，但東涌會否出現售餘單位，可以視為樓市需求的一個指標。
這個情況過去亦曾出現，2008年金融海嘯期間，房委會在8月宣布推出第四期剩餘居屋單位、9月接受申請、10月底開始選樓。
當時推出的有2,268個未售單位（筲箕灣東濤苑二期640個、黃大仙瓊軒苑344個和馬鞍山錦豐苑1,284個）以及953個分布於不同居屋苑的零散單位，即使有市區居屋，結果亦出現未能全數售罄的情況。
新居屋承接力 樓市需求指標
所以，新居屋在這個調整市場中的承接力值得留意，當然，根據收入換算約市值五二折定價，仍然是超強吸引力，需求是否高速消失？有兩個時間點可以觀察，11月底抽籤後，自知向隅者會否在私人市場出現？另一個就是明年2月揀樓時。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論