【明報專訊】10年前的9月中，美國政府宣布放棄拯救雷曼，環球金融海嘯正式爆發，港股亦受波及而由高位跌了三分之二，香港樓價也一度急插接近三成，之後美國開始減息量寬救巿，香港除了存款息率逐步跌至近零，P按息率也跌至只有2厘多一點，並長期在低位橫行，加上供應短缺，終導致樓價展開長期大升浪（圖1）！10年過去了，最近新興巿場貨幣和股巿再次風起雲湧，香港樓巿會否又屆轉捩點？
雖然過去10年樓價先跌後大升，但成交量卻是一蟹不如一蟹，加上政府推出辣招稅和收緊按揭，購買力湧去了能提供高成數按揭的一手新盤。不過，這猶如吸毒，最近有新盤拒絕提供高成數按揭，首日便只能賣出數個單位，事實上根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料，5月份發展商承做樓花按揭佔比曾升至32.9%，按月大升逾5倍，今年第二季發展商承做樓花按揭佔比達到17.4%，比首季的6.5%及去年同期的12.4%分別上升1.68倍及四成，創出有紀錄以來的新高（圖2）。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，樓花成交期有長有短，買家可選擇即供或建築期付款，部分反映去年至年初的銷售狀况，而是次數據反映發展商按揭今年再度有上升的趨勢，看來以高按賣樓的「毒癮」難戒，發展商和買家愈陷愈深。劉圓圓也提醒，選用發展商提供的高成數按揭的首數年多以較低息率作出供款，但其後息率將會大幅上升，再加上本月聯儲局勢必加息，香港銀行於下半年加息機會亦甚高，屆時業主的供樓負擔將會上升，部分高成數按揭計劃或未需買家通過金管局規定的壓力測試，簡稱「呼吸plan」，選用此類型按揭計劃的人士先必要考慮清楚加息周期下自身的負擔能力。
發展商和買家愈陷愈深
大家除了要留意美國本月極可會加息外，華僑永亨銀行日前宣布，將港元儲蓄存款利率由0.01厘調升至0.25厘，適用於1萬元或以上結餘之存款，這乃是時隔12年，再有銀行調高俗稱「紅簿仔」的港元儲蓄存款利率，反映市場離真正加息已經不遠。該行表示，此舉能增加客源及加強現有客戶關係，這配合該行致力擴大儲蓄存款基礎的業務策略。
銀行調升「紅簿仔」存款利率，會增加經營成本，今年曾屢創新高的本地銀行恒生（0011）近日股價也開始受壓，其實早前已有不少銀行提供高於2厘的大手港元定期儲蓄利率，已是貼近按揭利率，近日港元3個月拆息高於2厘，更已是較差餉物業估價處的豪宅租金回報只有約1.9厘更高，銀行不是開善堂，存款利率也加了，調升P按利息還會遠嗎？
發展商加快去貨 一手大軍壓境
雖然不少代埋繼續唱好樓巿，但近期發展商明顯加快賣樓，根據《明報》統計，上半年賣樓如「唧牙膏」的龍頭發展商新鴻基地產（0016），自6月底推出「娥六招」主導了7月至今的新盤市場，系內主要樓盤過去兩個月估計累售超過1800伙，當中逾七成來自南昌站匯璽II、元朗PARK YOHO Milano和Grand YOHO等現樓，同期吸金估計超過240億元。相對今年1月至6月累計銷售逾1200伙、套現逾150億元，顯示新地過去兩個月的銷量及吸金額均較上半年分別高約50%和60%。除了新地，其他發展商也積極申請賣樓，如8月份共有3份新申請預售樓花同意書，涉及單位數目達2364伙，雖然較7月高位5269伙回落逾半，但仍創5個月次高，值得留意，過去兩個月新申請預售樓花單位合共達7633伙，已比起整個上半年6393伙高出約19.4%。
事實上，隨着過去兩個月發展商加快申請預售樓花，帶動今年首8個月累計已達14,026伙，比起去年同期7748伙高出逾八成外，亦已達去年全年15,940伙接近九成。至於獲批方面，隨着8月份新申請預售樓花同意書的單位數目持續高於獲批數目，因此累積待批樓花單位進一步攀升至16,810伙，按月續升約9.6%，續創自2002年10月後的近16年新高（見圖3）。
「娥六招」效力逐漸浮現
不少分析曾說「娥六招」無用，但筆者早在本欄指「娥六招」屬組合拳，不可小覷，加上股巿持續受壓和香港進入加息周期愈來愈明顯，發展商加快散貨也是可以理解，新盤開始也不再以溢價甚至貼近二手價開售，令二手交投愈加萎縮！
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[陸振球 樓市解碼]