買唔買得起？

一份市場報告顯示，2018年全新樓盤，接近6成單位的實用面積呎價落在約1.5萬至2萬元水平，如果比照香港家庭的月入，買唔買得起？ 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，統計2018年推出的43個全新盤項目，涉及單位18,855個（以項目單位總數計算），當中已售出約9,899伙，即售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約52.5%。 兩房新盤 中產家庭怎負擔？ 去年推出的全新盤並售出約9,899個單位中，實用呎價以逾1.5萬至2萬元為主，佔約57.59%；逾2萬至3萬元亦佔約21.46%；實用呎價逾1萬至1.5萬元則佔約18.56%；至於逾3萬元個案僅佔約2.37%，而餘下的萬元或以下個案僅佔約0.01%（見圖）。 若以間隔劃分，2018年全新盤的兩房單位供應最多，達7,222伙，佔總數18,855個約38.3%，而售出率亦達60.4%，亦為各類間隔之中最佳。該報告亦指出，2018年一房單位供應量及售出率均緊次兩房單位，供應量錄4,633伙（佔約24.6%），而售出率亦有約56.3%。開放式單位方面，去年開放式單位供應僅1,703伙，僅佔約9%，而其售出率約40.2%，明顯未及兩房及一房單位。至於三房方面，去年售出率約46.6%；而四房或以上單位只有約23.9% 換言之，售出單位較多是呎價1.5萬至2萬元，而類型是兩房，是一般中產小家庭的基本所需，那買唔買得起？ 如果依照去年中，特首林鄭月娥公布六招新房策時，家庭月入數字，當時她引用的是非業主住戶的家庭每月入息中位數，即是他們是屬於在香港自己沒有物業自住的家庭，他們一般是在租樓或不用交租的家庭組群，這個組群的入息中位數是多少？當時舉出的最新數字是2017年第四季的數字——這些數字全部都不包括強積金供款的——是39,500元。唐榮翻查統計處的資料，另一較新的數據是去年第三季，居於私樓家庭的月入中數，約為39,000元，其實與特首當時的數據相當接近。 新盤呎價15,000元至20,000元以中間數17,500元計算，400呎兩房要700萬元、500呎兩房要875萬元、600呎兩房1,050萬元。以月入39,000元計算： •700萬元，大約相等於179個月家庭收入，亦即15年。 •875萬元，大約相等於224個月，升至18.7年。 •1,050萬元，則大約相等於269個月，達到了22.4年。 比照國際顧問機構Demographia的2018年初報告顯示（今個月應該有2019年報告），香港樓價中位數為619.2萬元，家庭年收入中位數為31.9萬元，樓價佔收入比率為19.4倍，意味一個家庭不吃不喝生活19.4年，才可成功置業。 以較高的家庭收入推算買兩房新盤，似乎較顧問報告所需的年資稍低，但39,000元家庭月入買唔買得起？敢不敢買？唐榮表面數據結論是：買唔起居多！ 撰文 : 唐榮