2019-04-19
經濟日報
一手市場最近湧現大額成交以及投資者掃貨，引起市場哄動，情況亦反映現時樓市的上升動力相當強勁，很有可能短期內令樓價觸及去年的高峰。
二手細價樓先後湧現破頂成交，其實一手市場同樣十分熾熱，情況叫人關注。超級豪宅深水灣徑8號，早前售出的一個花園特色單位，面積7,568平方呎，成交價6.0544億元，以成交價計算創亞洲分層式住宅新高，呎價8萬元。據代理指，買家為本地廠家，打算購入自住。
內地客掃13伙 印花稅達6千萬
市場上除了超級豪客為買心頭好不惜出高價入市外，連帶投資者亦出動掃貨。將軍澳日出康城新盤LP6日前獲內地投資者大手掃貨，以約2億元購入項目13個單位，並須繳付買家印花稅及從價印花稅各15%，印花稅總額佔樓價約30%，即涉約6,000萬元，已等同一個豪宅單位的樓價。據代理指該投資者購入的單位為項目3B座的3房單位，每伙單位成交價介乎1,350萬至1,500萬元，單位面積791平方呎，假設以均價1,400萬元計算，呎價約1.77萬元。
事實上，經過政府連番加辣後，現時投資者入市的成本已經大大增加，新盤市場掃貨的個案已明顯減少，對上一宗應是中聯辦以2.5億元買觀塘新盤凱滙20個單位，但那是例外情況，因為中聯辦買樓毋須繳印花稅，兼該機構是買樓作員工宿舍用。
那到底是甚麼原因吸引投資者大舉入市？最近市場亦有一個鐵路項目入伙，西九龍匯璽II最近便錄得不少入伙租務成交，可供參考，屋苑3B座高層B室，349呎，以1.9萬元租出，呎租54.4元，若以17年底買入價956.9萬元計算，回報率只有2.4厘，不算特別吸引。而若以日出康城的樓盤租金作為參考，現時同區如緻藍天的實用呎租，亦僅約30元的水平，以上述LP6投資客的買入平均呎價計算，回報率亦僅約2厘。
樓價再升溫 港府出招壓力增
如果從收租回報以及高昂的入市成本來看，實在難說得上吸引，所以，現時投資者入市的原因，相信仍然是看好樓價仍會有頗大空間增長。以同區緻藍天二手成交為例，3座低層右翼A室，實用面積794平方呎，屬3房戶，最近以1,138萬元售出，較2015年購入價753.6萬元，持貨4年帳面賺384.4萬元，升值約51%，假設該名業主當年入市要付3成印花稅，現時仍有2成的賺幅。
當豪宅用家以至實力投資者都大舉入市的時候，反映了今次樓市升勢愈來愈全面，據測量師行世邦魏理仕早前發表的一份報告《全球生活報告：城市指南》顯示，香港連續第5年穩坐全球樓價最貴的城市，其平均住宅樓價為963萬元，高出第2位的新加坡平均樓價681萬元，超過4成。現時樓價繼續升溫，相信很快平均樓價水平便會超越千萬元關口，政府出招遏樓市的壓力亦大大增加。
撰文 : 唐榮