樓市回調還是回氣

樓市近日重現淡風，二手市場開始出現減價的個案，但礙於二手成交太少，能參考的數據及價值不多，而若然從一手市場角度來看，到底現時樓市是回氣，還是已確認轉勢？ 二手成交已近乎冰封的狀態，據中原地產指，過去周末假期十大屋苑僅錄得2宗成交，較上一個周末假期僅多1宗，只有嘉湖山莊及麗港城錄得成交；另一代理行美聯物業指，據該行數據十大屋苑錄3宗買賣，已是連續9周於單位數徘徊。 當市場成交太少的時候，一宗成交會突然拉高或拉低屋苑的價錢水平，但該宗成交可能是受到單位的樓層、景觀因素所影響，當成交不夠多的時候，能夠參考的價值就大大下降，正考慮是否入市的買家，可能會感到茫然。 二手近冰封 新盤銷情兩極 受到政府推出一手樓空置稅影響，現時發展商積極推盤，特別是現樓新盤，發展商更加落力賣樓，希望減低空置稅對集團的影響，促使現時一手推盤量相當高，多個新盤接連開賣，可以解讀的信息就多了不少。 最近有數個新盤開賣，銷情頗為兩極。以港島區西灣河樓花盤逸瑆為例，首批50伙，折實呎價21,265至25,772元，較同區一手新盤低市價約1成。日前連同加推單位80伙，僅售出5個單位，售出比例為近年較低的新盤之一。 反觀西南九龍、南昌站上蓋新盤匯璽II，可謂「愈賣愈有」。項目在上月中重推首張價單，折實呎價21,743至28,813元，較去年年底僅加價約5%，對比同期整體樓價有15%的升幅，已屬相當克制。及後項目連同加推單位開賣364伙，即日售出97%。其後再以原價加推119伙，推出117伙發售，即日沽清。 各樓盤銷情兩極，原因很難一概而論，大抵可能與定價、地點、配套、規模、付款辦法等有關，從逸瑆的銷情來看可能會對後市較悲觀，從匯璽II的銷情來看似乎未必，首日更有投資者用1.5億元掃6伙，反映無論投資者抑或用家的購買力依然頗強勁。 再從大型新盤將軍澳日出康城LP6來看，截至9月4日大概收到6,800票，較首張價單487伙，超額約12.5倍。今年3月份日出康城5A期MALIBU開售，首輪截收9,803票，較首輪開賣的500伙超額18.6倍。單從票數來看，最終LP6的票數可能較MALIBU少，但實際收票的反應其實亦已相當不俗。 從現時一手市場來看，其實樓市似是回氣，多於轉勢，當然，後市如何走，仍有多個因素需要留意，例如新興市場數個國家的貨幣持續貶值，危機會否持續發酵以至影響本港物業市場；另外，本港銀行會否上調最優惠利率，以致加重供樓人士的負擔，種種因素仍然有待觀察。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論