2018-11-20
經濟日報
特首林鄭月娥在上月施政報告中拋出土地共享先導計劃，唐榮曾談及十年前官方提到的8個公私營合作方案，當時相關部門曾作初步分析，如果細讀「土地共享」，似集各概念的大成。8個方案及分析如下：
1.土地滙集及重整——毗連土地的業權人合作共同發展土地，並按照土地分攤發展計劃成本及利潤。
初步分析：參與人數眾多，甚至可能包括下落不明的業權人，而且涉及冗長的磋商及發展程序。
2.發展項目股份/可換股債券——方法是成立新的發展公司，發行股份開設業務。凡被收回土地的業權人可獲發股份。股份持有人每年可收取利息，以及當發展完竣，可透過發展所得收入，悉數變換債券為現金補償。
初步分析：發展的資產須擁有可觀價值，如小業權人認為整體回報較現金補償為高，可能會屬意此發展模式。
3.在新發展區內交換土地——以業權人的土地或政府土地與業權人交換（新發展區內原址換地及非原址換地方式）。
初步分析：如新發展區內的土地主要是私人所有，政府須先行收回部分土地，否則推行換地計劃的成功機會甚微。由於換地由業權人提出，發展計劃存在不明朗因素。對某些業權人可能有偏私之嫌。
4.發展權利——被收回土地的業權人會獲發證書。持證人可獲現金補償或於贖回土地限期屆滿前，競投新發展區內的土地。
初步分析：根據本港以往在土地管理的慣例（換地權利或甲種/乙種換地權益書），有需要對已發出的發展土地權利作出完善的管制，確保在合理時間內推出足夠土地進行競投，贖回所有已發出的土地發展權利。而判定一個既符合公平原則而又獲所有私人土地業權人接受的換地比率，存在困難。還有，與其他新市鎮的發展情況不同，缺乏在填海所得的大幅土地，因此可供贖回的合適土地不多。
5.協商方式——政府於敲定新發展計劃前，公開邀請私營機構發展商提交發展建議。在考慮個別建議可取之處後，土地用途界限範圍可適當作出修訂。在政府協助下，發展商可與政府攜手合作，整合有問題的土地。
初步分析：發展藍圖可能須根據土地業權而變化，但私人土地的布局可能會妨礙有關擬備發展藍圖的工作，因此未能提出可予接受的計劃。修訂發展藍圖亦可能會有偏私之嫌。這個有點接近土地共享。
6.有時限的方式——政府設定時限，讓私人發展商根據當局採用的藍圖，自行整合土地。在有關期限屆滿後，政府會收回土地，推行新發展區計劃。此模式可予修訂，以便在政府協助下收回並整合有問題的土地。
初步分析：可能影響發展進度。發展商多年來可能已收購不少土地，餘下可供整合的土地不多，令人質疑此發展模式的成效。另外，發展商可能已根據當局採用的藍圖整合土地，但仍無法整合該發展地帶內的所有土地。政府應協助發展商收購餘下的土地，抑或因發展商無力整合發展地帶內的所有土地而收購其土地，不管如何，均引起爭議。
7.試點發展計劃——如規劃用途涉及大量土地（例如商業園或科研園），但整合土地的所得回報仍屬未知之數，公營部門可考慮撥出有限的政府土地或在所收回的毗連私人土地進行試點發展計劃，並在餘下規劃地點提供基礎建設。
初步分析：發展商可能對發展項目持觀望態度，以致發展進度受延誤。視乎成績是否理想，以致大幅可供發展的土地被丟空。
8.提供土地及基建的模式——政府就部分擬議土地用途，提供必要的基建設施（包括建設道路），並在有需要時收回土地。
初步分析：因私營機構參與與否，屬未知之數，計劃進度或會受延誤。
無論概念或難度分析，是不是每項都有點眼熟？看來每一項都不容易，所以，唐榮為何支持填海是有原因的。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論