2019-04-23
經濟日報
近日業界全面看好樓市，到底樓價升多少？依照近績，報復性反彈可以高達45%。
利嘉閣地產一份報告指出，踏入今年初，樓價跌定回升，大部分業主感覺危機已過，此時地產專家又開始大合奏，一百八十度改為看好後市，在羊群心態下，一二手成交均明顯大增，樓價亦急促回升。這種羊群心理，在地產市場屢見不鮮，對樓價的起伏有着很大程度的影響。
羊群心態 一二手成交飈
再從數據方面分析一下，留意到由2010年11月政府推出第一隻辣招（額外印花稅）至今，每年的樓價升幅甚少超過兩成，大部分年度的平均升幅都是低於15%，筆者估計政府每年都會監察樓價在這條臨界線之內，不會令樓價的升幅過大。
祥益地產亦發表文章分析升市情況，一期代表上升周期，二期為調整周期，不斷循環，出現一浪比一浪高，谷底一次比一次高，過去曾出現三次上升周期。祥益指新的升市一期已來臨，估計今年5月至7月，本港樓價會追平上一個頂。當平頂後開始計9至18個月，樓價升幅大約接近三成。
唐榮過去亦曾提及，剛過去的跌市頗類似2015至2016年間，因金融市場動盪所帶來的調整，當時樓價指數，由2015年9月的306.1點，下跌至2016年3月的271.4點，當時樓價大約下跌6個月，跌幅有11%。
2018年的跌市頗類似，由高位2018年7月的394.8點，下跌至2018年12月的359.5點，跌幅約為9%，下跌期5個月。最新數字是踏入2019年不斷回升，1月升0.3%、2月升幅擴大至1.3%，指數是365.2點，升未完。
升幅往績達45% 辣招難免？
正如上文所述，樓市變化恍似2015及2016年，那2016年見底後，樓價上升了多少？2016年3月低位是271.4點，然後持續上升，絕大部分均錄得按月升幅，結果升至上文提到的2018年7月高位394.8點，升幅高達45%，上升時間長達28個月才出現去年較明顯的回調。
如果歷史重演，今年起回升，28個月時間大約持續瘋漲至2021年4月左右，若計算相同若45%升幅，低位359.5點升四成半，差餉物業估價署的樓價指數將達521點左右。
如果再看遠一點的歷史，翻到2008年的金融海嘯，當時下跌期同樣是6個月，由2008年6月見頂跌至同年12月的104.8點，跌幅17%，但緊接而來，從附圖樓價指數曲線可見，幾乎是直線上升，中間只有小量橫行或微跌，如果依2008年12月104.8點低位直線升至2015年9月306.1點見頂，升幅更高達192%，歷時6年9個月。
報復式樓價回升有多驚人，看附圖便可以完全了解。這一輪升市是否如法「炮製」？如果像2016年後的反彈，亦在特首林鄭任內出現，超強力度的需求管理措施應該少不了！
撰文 : 唐榮