2019-01-17
明報
【明報專訊】「星人安居，港人蝸居」，曾是討論房屋政策的熱門話題。本身是新加坡人的瑞銀財富管理董事總經理兼亞太區首席投資總監鄭汪清接受專訪時表示，本港樓價近年急升，拋離大部分港人購買力，供應不足是主要原因，而已故新加坡前總理李光耀希望國民均可以有瓦遮頭，在1980年代以社會整體利益為依歸，排除各方阻力大規模填海造地；惟由於環境不同，相信今日港府難以「照辦煮碗」效法這個做法。鄭又說，港府若有決心壓抑樓價，照顧港人住屋權利，除增加供應外，亦可從需求着手，規定外地買家最多只可購入一個本港住宅物業。
新加坡在1980年代起積極填海造地，興建平均單位面積近千呎的組屋，讓逾八成人口能安居樂業；相比之下，本港過去20年均沒有大型填海造地興建新市鎮，不但令港人面對「擠、細、貴」的居住環境，而住宅以外，港人現時享用的生活配套措施平均面積亦只有8.9平方米，遠低於新加坡的26.9平方米，拖低生活質素。新加坡優秀的房屋政策，相信令不少港人既羨慕又妒忌。
特首林鄭月娥在2017年9月成立的土地供應專責小組，經過長達16個月的公眾諮詢後，上月底已向政府提交報告，建議政府優先處理8個土地供應選項，估計合共提供約3235公頃土地，當中包括可提供約320公頃土地的3個短中期選項，分別是棕地發展、利用私人的新界農地儲備及利用私人遊樂場地契約用地；以及提供約2915公頃土地的5個中長期選項，分別是維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間，發展新界新發展區和發展內河碼頭。本港社會各界普遍希望政府盡快將土地小組的建議付諸實行，大幅增加土地供應，紓緩樓價升勢。
住宅地不足 發展商改用途增供應
鄭汪清上周來港出席「2019瑞銀財富透視」論壇期間接受專訪，除分析今年亞洲投資市場的賺錢機會外（見另稿），亦暢談本港樓市現象，以及新加坡房屋政策值得借鏡之處。他首先談到近日的一宗新聞，指長實（1113）旗下天水圍嘉湖海逸酒店擬重建成兩幢樓高53層住宅，預計可提供5000個平均面積約300方呎單位，即每層樓大概有50個單位，他笑說：「這麼多家庭住在同一層樓的話，發展商需要興建很多部電梯了，否則住客便會很不方便」。
在2008年金融海嘯後，美國聯儲局帶頭印鈔，大量熱錢流入本港樓市，加上內地人大量湧港帶來殷切置業需求，惟港府卻遲遲未能大幅增加住宅供應滿足需求，故香港樓價過去10年急漲逾兩倍後，近月始見輕微回落。上月接受本欄訪問的團結香港基金副總幹事黃元山曾比喻，「任何政府移山填海造地，等於種小麥用麵粉來做麵包，這需要一個過程；由於港府過去20年均沒有積極造地，故目前我們都缺乏小麥做麵粉做麵包，那麼短期的麵包如何做出來呢？因為我們無麵包食，見到隔籬有人食麵，便將人家的麵拿過來搓成麵粉做麵包，即是發展商改變非住宅土地用途來興建住宅」。
人要有瓦遮頭 住宅是必需品
即使本港住宅土地供應嚴重不足，土地小組向林鄭提交報告至今已半個月，港府仍未有具體造地政策推出。那麼在1980年代新加坡又如何成功大量填海造地呢？鄭汪清自豪地回答說，「因為我們（新加坡人）有李光耀」。
鄭汪清解釋，雖然本港四分之三土地尚未開發，當中大部分屬郊野公園，但開發郊野公園遭環保人士反對；至於若發展粉嶺高球場，也損害現正享用該球場的會員利益，當中不少會員屬達官貴人；至於本港大部分居住在細小單位的市民，當然希望港府移山填海多管齊下造地增加供宅供應。
他續說，在資本主義社會，不同團體或個人均有既得利益，不論政府如何諮詢，某一政策會令某些人受惠，也會令另一些人憤怒，關鍵是若該政策能讓大部分人中長線受惠，政府負責人是否有足夠魄力擺平既得利益者的阻力推動該政策。
可限制外地人只買一個物業
他相信，李光耀當年推動在新加坡大規模填海，是認為該政策長線有利新加坡整體利益，故此排除萬難果斷推行，「這便要看政府到底是為誰服務了，如果着重大多數人的利益，便會考慮到住宅是必需品，每個人都需要有瓦遮頭，這比行山或打高球重要」。
本港政治制度與新加坡不同，當年李光耀可以擺平各方阻力填海造地，今日港府未必具備同樣條件。鄭汪清認為，港府假如真的無法大量增加住宅土地供應，可從控制需求着手，照顧港人的置業需求。他解釋，內地多個城市及亞洲多個國家均有措施限制外國人到當地買樓，以保障本土居民的住屋權力，故港府可在目前向海外買家徵收買家印花稅的基礎上，規定海外買家即使願意付稅也最多可以購買一個本港住宅，「按現時的情况，假如買家是海外富豪，他既然擁有大量資金，便不介意付稅，可以一次過購買一層、兩層甚至三層樓層的多個住宅單位，令供應迅速減少」。