2018-09-05
經濟日報
朋友問樓市有沒有只升不跌的神話？當然沒有啦。
盡管港府多番苦口婆心，樓價這幾年仍然不為所動，直到最近多項利淡因素出現，如：空置稅推出、預期土地供應增加、利率上調機會大增、以及貿易戰令後市不明朗等，樓市才由旺轉靜，或許新盤市場仍然暢銷，但二手樓市肯定非常寂靜。與其要改變人們對樓價只升不跌的預期，不如讓人們看到有一個房屋供應充足的未來。當大家都認為遲買一樣有得買，遲買樓價不會貴的時候，樓市就真的不會大升了。
中環甲廈空置極低 租金堅挺
然而，有一個市場卻仍然在上升，就是核心區甲廈。自從2008年金融海嘯之後，這個市場幾乎再沒有下跌了。大家可以翻查資料看看，中環核心商廈供應短缺，近年價格反覆向上，當恒基地產（00012）去年5月以樓面地價每呎5萬元，創新高價投得中環美利道地皮後，人們才意識到中環超級甲廈價格仍然相對落後，尤其是相比於當年同等價格的山頂及南區超級豪宅。
如果大家對核心甲廈售價還有懷疑，那麼嚴格來講租金就更為堅挺，原因是用家不買也要租，中環甲廈1.8%的空置率代表甚麼？代表使用率幾乎全滿，也代表這個市場仍然供不應求。當然，對後市有保留者可以不買而選擇租，但公司要撤離中環核心區談何容易，尤其是一些龍頭企業，起碼總部也要留在中環核心一帶。
在這種環境下，近10年內中環甲廈租金可說是只升不跌。中區商業樓面一向匱乏，除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外，就再沒有新供應了（和記大廈重建不算）。再對上一次，要追溯至1996年港鐵（00066）批出的國金2期，以及1995年賣地建成的中信大廈。事隔20年，中區商業樓面只有輕微增加，甲廈售價突破每呎6萬元，租金衝上每呎220元。後市如何難以預料，但中環甲廈租金仍然會一枝獨秀。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名 : 專家論市