2018-09-04
經濟日報
中環商廈租金再創高峰，在目前低空置率下，租金相信未見出現回調，而國際機構面對此情況，也非走不可。
外圍市況相對波動，貿易戰令營商前景添不明朗因素，但似乎對個別機構來說，仍極感興趣在港開業。專營比特幣交易平台的美資機構bitMEX，原預租中環長江中心高層半層樓面，面積約1萬平方呎，呎租逾205元，當時已成為長江中心租金新高，後來該機構再擴充，最終預租物業45樓全層，約2萬平方呎，呎租高見225元，此成交價不僅打破該廈紀錄，更破中環指標商廈國金2期2011年210元紀錄，成為中環歷來最貴呎租單位。
中環甲廈 空置率僅1.6%
近十年多，曾經出現數次商廈租金高峰期，先是2007年，當時恒指衝上3萬點，金融機構開始進行擴充，搶租甲廈單位，2008年第三季，即金融海嘯前，中環甲廈平均呎租升至124.7元。另一次高峰為2011年，當市場漸走出金融海嘯，而歐債危機尚未出現，中環租金每呎造至124.6元。來到今次高峰，自2016起甲廈租金升幅開始明顯，2017年已上131.1元歷史高位，而截至今年第二季呎租為137元，商廈租金破頂後未有回落，持續向上屢創新高。
以上提及的租金水平，僅是中環整體商廈計，若超甲級商廈到底有多貴？目前中環主要有數幢超甲廈，最具指標價值的國金2期，最新呎租達190至200元以上，與國金2期樓齡接近的AIA Central最近一宗成交，呎租亦達190元。至於位處國金2期附近的交易廣場1至3期，樓齡有新有舊，呎租全數在150至160元以上。至於今次破紀錄的長江中心，亦屬超甲廈之列。
近兩年中環甲廈租金升市動力，來自中資機構紛來港開業，而他們租寫字樓最講究，是必須在最核心區開業，亦即中環，並首選最優質寫字樓，此成為租金上升最大動力。據仲量聯行資料顯示，中環空置率僅1.6%，既然大業主手上可供出租單位極少，甚至近乎無單位待租，根本無減價空間，租金難以回調，因此一般也預期，年內中環租金升勢難停。
供應緊絀 租金升勢難停
供應方面，一直以來中環新供應近乎零，下一個較大型落成商廈，已是去年恒地（00012）所投得美利道停車場地盤，換言之，新供應非常緊絀。同時間，現有商廈最近罕有地出現減少，先是長實（01113）落實重建和記大廈，原有50萬平方呎商廈拆卸，要待5年後才落成，原租用的商戶即需尋找新辦公室。
另外，長實去年以402億沽出中環中心75%業權逾百萬呎樓面，今年完成交易，一眾新買家為資深投資者，個別即時放售旗下樓層，為了尋找用家承接，約滿後也不再與租客續租，以交吉形式放售。和記大廈及中環中心大批租客重新搵樓，成為市場新需求，同時區內供應減少，令租金更加硬淨。
既然租金難出現回調，選擇留低便肯定需以高昂租金續租，為了節省成本，國際機構即向其他地區進發。早年大型會計師行遷出中環，新一浪為律師行，自從去年起，較大型的律師行如baker mckenzie、Freshfields相繼遷出中環搬至港島東，上月分別有Smith Richards Butler由中環搬至太古坊、澳資Minter Ellison亦由金鐘搬至灣仔，律師樓遷出中環漸成趨勢，亦反映一個現象，就是當租金高昂至一個極高水平，即使專業行業，國際機構亦會考慮離開中環。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論