2019-01-15
經濟日報
港人首置先導項目煥然懿居至今已收到過萬份申請表，超額逾21倍，並有逾9,000人參觀示範單位。約64%申請屬1人申請者，逾80%申請者屬於80後及90後，即年齡介乎18至38歲。
煥然懿居，最大賣點是換算後約為市值62折推出，以及全數單位可透過按揭保險，承造最高9成按揭。不過，市民要上車，除了煥然懿居外，是否有其他合適選擇呢？
目前一手及二手的市場上，樓價400萬元以下的盤源，同樣可以承造9成按揭。翻查煥然懿居價單，450個單位中，有155個樓價是400萬元以下，樓價由314.2萬元（開放式單位）至394萬元（1房戶）。
如買家主攻400萬元以下的上車盤，無論是購買煥然懿居，或是其他新盤及二手市場物業，其按揭成數其實無異。但分別在於壓力測試上，使用按保下，煥然懿居申請人的供款與入息比率，一般以50%為上限，保費會因應風險因素作出額外調整。至於私樓及二手物業，最高供款比率為45%，比煥然懿居低5個百分點。
煥然懿居換樓 補地價涉百萬
單計400萬元以下的物業，既然煥然懿居與新盤及二手物業，首期支出及壓力測試是相若的話，兩者應該如何抉擇？先談煥然懿居，項目屬新樓，單位有基本裝修，位處市區地段，相信是最吸引買家地方。不過，似乎不少買家都未有長遠想過，未來換樓、補地價的問題。
業主可於5年禁售期後，向市建局補地價後再出售單位。以62折計算，假設出售需要補地價38%，未計單位市價的升跌，單以售價計算，如最平的單位314.2萬元，補地價要119萬元。至於最貴2房戶660.5萬元，補地價金額更涉及251萬元。亦意味業主要換樓，除了基本首期預算外，亦要顧及補地價金額，涉資以數百萬元計，或因而限制了未來換樓部署之餘，長遠亦影響到結婚生育等等的人生計劃。
樓價高位回落 私樓或有驚喜
至於煥然懿居以外選擇，還有甚麼呢？先分析新盤市場走勢，首季定價會貼市價，而新界全年有約2萬個新盤供應，發展商以貨如輪轉的銷售策略下，料開放式單位價樓，有機會低於400萬元。當然，面積有機會是200平方呎以下，比煥然懿居261平方呎起更細。
而二手市場選擇較多，但買家首先要接受樓齡舊、居住環境不及新盤及煥然懿居好。如位於大角咀單幢樓海明閣，現叫價388萬元，1房，面積241平方呎，已較去年高位440萬元平逾1成。相同預算下，新界亦有機會購入2房單位，如屯門凱德花園，2房面積312平方呎，現叫價380萬元。
煥然懿居、新盤、二手樓，各有優點缺點。但最重要的是，買家上車，不要把自己局限於資助房屋市場內，趁樓價已高位回落，不妨可看看私樓盤源，或有意外驚喜。
撰文 : 唐榮