一手供應 斷崖式下跌

唐榮早前撰寫的一篇文章提到，私樓供應量，將會較預估更快下跌，昨日團結香港基金會的報告，進一步確認有關情況，再過幾年供應被形容為「斷崖式」下跌。 有關報告指出，由於公私營比例調整，私人住宅的年度供應目標已由每年18,000個單位下調至13,500個單位，而此舉對未來供應的負面影響已即時開始浮現。預計在2019至2023的五年間，年均私人住宅單位落成量約為18,500個單位，比去年預計的2018至2022年年均落成量（20,800個單位）低11%。 去年動工量跌 熟地供應大減 調低落成量的預測，其中一個因素是去年上蓋工程動工量明顯下降，而這是未來落成量的一個重要領先指標。雖然預測私人住宅供應在2019至2022年仍有上升趨勢，但趨勢將在2023年逆轉，該年度私人住宅落成量預計將銳減至13,300個單位。私人住宅供應出現斷崖式下跌的原因，是去年用於私人住宅項目開發的熟地供應已大幅減少，這將會導致五年後的私人住宅落成量銳減。 翻查今年初的財政預算案，2019至2023年的五年私人住宅落成量，平均每年回落至18,800伙。近日差餉物業估價署公布進一步數字顯示，其中今年落成量是20,400伙、2020年落成量是20,200伙，扣除今明兩年合共40,600伙推算，餘下53,400伙將在五年期中的後三年落成，每年是17,800伙。 至於基金會的統計數據進一步顯示，2023年是一個大警訊。 2023年大警訊 新樓供不應求？ 報告提到，預計未來五年（2019至2023年）的年均私人住宅落成量約為18,500個單位，預測落成量將於2019至2022年呈上升趨勢，由2019年的18,900個單位升至2022年的22,100個單位。不過，2023年的落成量將會急跌，預期該年只會有13,300個單位落成。 2019至2022年落成量因不少項目在開發進程中出現延誤而下調。而預計2023年落成量將大跌，是考慮了2018年熟地供應量急跌帶來的影響。鑑於新的長遠房屋策略提到，私人住宅供應目標是13,500個單位，政府於2018年已相應減少供私人住宅發展的熟地供應。 新落成單位急跌至13,300伙，附表則顯示，過去十年平均每年一手成交量已達14,946伙，又或過去五年的一手成交，更遠超13,300伙水平。如果預測準確，將出現成交量高於新樓落成量的情況。雖然每年一手成交有樓花或現樓，但2023年落成急跌，同時意味2020至2022年可售的樓花可能較少（樓花變現樓約需2至3年），新樓或出現供不應求的情況。 再看看2019年第一季，一手住宅成交總量是5,313宗，如果依此推算全年，一手成交量將突破2萬宗的超高水平，顯示需求仍然強勁，但供應開始回落，卻是大勢已成。 撰文 : 唐榮