2019-01-15
經濟日報
街舖及商場舖位的租金於過去3年顯著回落，似乎對租戶是好消息，不過，要注意的是商場舖位租金下跌的同時，業主所收取的冷氣費、管理費（冷管費）卻持續上升，連同推廣費佔租賃成本的比例愈來愈高，在經濟前景不明朗的情況下，商場租戶的負擔將日增，預料將令部分租戶轉租街舖。
商舖租金高低與消費市場興衰掛鈎，然而，無論零售市場陰晴，冷管費均年年上調，現時不少商場的冷管費連推廣費每平方呎已接近20元，部分商場的每平方呎租賃雜費更超過30元，為前所未見。
商場雜費續增 租戶叫苦
此趨勢對承租逾1萬平方呎樓面的大型租戶影響最大。近年不少商場積極引入大型租戶，當中包括戲院及食肆等，承租1萬、2萬平方呎的樓面，此類商舖呎租雖然較面積較小的商舖低，但每平方呎的冷管雜費與其他商舖一樣，若消費市場欠佳，對大型租戶會造成極大負擔。
過往商舖租金高企，冷管費等雜費相對佔總租賃成本較低，零售消費市場又理想，雜費對零售商只是一個小數目，負擔不大。不過，近月受中美貿易戰及中國經濟增長放緩的陰霾籠罩，香港經濟前景不明朗，影響市民消費信心，這些年年上調的雜費對零售商負擔日增，相信不少承租商場的租戶將叫苦連天。
不少零售商選擇在商場承租舖位的主要原因是租戶組合及人流較有保證，但冷管費持續創新高下，筆者預期部分零售商將轉移物色街舖，以往叫價極高的街舖，租金叫價已見合理，租客現時有較高的議價能力，加上街舖有別商場舖位，營業時間較靈活，租戶管理舖位也具有較大彈性。
除轉租街舖外，若零售市場欠佳，商場的大型租戶或會縮減租用面積、減少商舖數目，以及策略地在能針對目標消費者的地區開設商舖。
現時核心購物區街舖租金已於過去3年累積下跌43%，回落幅度顯著，對零售商具有吸引力，在承租商場舖位的成本持續上升下，預期今年將有更多零售商計劃承租街舖，若街舖租賃交投增加，可望帶動商舖價值，商舖升值潛力長遠將備受看好。
撰文 : 李紹豪 仲量聯行商舖部董事