2018-11-16
經濟日報
綠置居恒常化即將推出，再度引起社會關注，剛好讀友張先生來函，建議全部公屋單位改作綠置居，數字很多，需要點時間消化。全文如下：
增公營屋供應 平衡租住需求
看了唐榮《如果房策全部「置業」為主》一文，認同應該進取，把全部公屋改作綠置居。除此之外，建議居屋綠白表比例由五五改為二八，公私營房屋供應比例由六四改為七三。
有何好處？好處是：到了22/23年度，5個年度多了5,450戶租住公屋、多了62,350綠表戶購綠置居或居屋，也多了10,550白表戶買居屋。
首先，由於購買綠置居要交回公屋，即一換一，故公屋供應沒減少。
其次，公屋單位平均造價86萬，居屋95萬，只相差9萬；如把綠置居採用居屋戶型，折扣四二折比居屋五二折更平，供應亦遠比居屋多，相信大部分綠表戶會轉向綠置居，所以綠白表比例可降至二八比。
此外，綠白表共增加72,900家庭購買公營房屋，意味私樓潛在需求作出相應減少，即使4年撥1.6萬伙給公營房屋，亦不會因私樓供應減少，推高私樓樓價。
至於新增的1.6萬伙公營屋，建議6成分配作綠置居即9,600伙，其餘4成作居屋即6,400伙，可平衡租住與購買公營屋需要。
數字僅假設 造福市民靠政府
如何做？
根據資助房屋建屋計劃，18/19年度起5個年度，興建公屋或綠置居共73,300伙，居屋24,700伙；而18/19年度，不足兩成公屋改作綠置居（景泰苑和麗翠苑）。假設隨後4個年度維持兩成改作綠置居，得出以下情況：
【假設1】73,300伙公屋或綠置居，8成興建公屋、2成改作綠置居、居屋綠白表比例五五
58,640戶獲配新公屋＋27,010戶獲配騰出來的公屋（綠表戶購綠置居及居屋後騰出的公屋）＋14,660戶購綠置居的綠表戶＋12,350戶購居屋的綠表戶＋12,350戶購居屋的白表戶＝125,010戶受惠資助房屋
結果是：多了14,660綠表戶購綠置居，其餘數字不變。
如把公私營房屋供應比例由六四改為七三，即平均由每年2.8萬伙公營屋及1.8萬私樓，調整為3.2萬伙公營屋及1.4萬伙私樓，即4年撥1.6萬伙給公營房屋；但潛在私樓需求只少了14,660個。
若採進取做法，效果又如何？
【假設2】73,300伙公屋或綠置居，由19/20年起全數改作綠置居、居屋綠白表比例二八比、公私營房屋供應改為七三比（見附表）
16,400戶獲配新公屋（18/19年度）＋74,700戶獲配騰出來的公屋（綠表戶購綠置居及居屋後騰出的公屋）＋66,500戶購綠置居的綠表戶＋8,200戶購居屋的綠表戶＋22,900戶購居屋的白表戶＝188,700戶受惠資助房屋
結果是如文首所言：多了5,450戶租住公屋、多了62,350綠表戶購綠置居或居屋，也會多了10,550白表戶買居屋。
最後，數字終歸是數字，能否造福市民，還是靠政府。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論