2019-04-17
經濟日報
唐榮早前提及，港府房屋政策向公營房屋傾斜，當政府機器開動後，率先將體現在住宅土地分配方面。
這種調動土地分配，最經典莫過於2018年中，特首林鄭月娥宣布新房策時，把9幅安達臣及啟德土地，改劃作公營房屋發展。到了2018年底，長遠房屋策略周年報告出爐，住宅總供應10年為45萬伙，公私營房屋比例由六四比改為七三比，出現重大變化：私營房屋未來10年約13.5萬伙（包含港人首置盤）、每年約1.35萬伙；公營房屋10年約31.5萬伙、每年約3.15萬伙。當中包括22萬伙公屋及綠置居，9.5萬伙資助出售單位。
大方向已定，相關部門拿到政策，過去經常聽到改劃土地作私人住宅發展的年代，俱往矣，今時大部分作公營房屋。
據《經濟日報》日前報道，發展局回覆立法會指出，截至2019年3月中，129幅用地已改劃作或撥作房屋發展，預計可提供18.39萬伙，當中逾7成將會作公營房屋，換言之，涉及的公營房屋單位有近12.9萬伙、私樓只有約5.5萬伙左右，完全體現七三比。
七三比已定 續傾斜公營房屋
還有一些高比例的，發展局提到另外有17幅用地已展開改劃程序，涉及11,300伙，逾9成屬於公營房屋，則超過1萬伙，似乎公營房屋在追落後、追差額。
在已改劃的用地之中，亦有更進取的，全數作公營房屋發展，像粉嶺龍躍頭皇后山用地，規模最大，合共面積17.7公頃，將會分別作公屋及居屋發展，提供多達1.42萬伙。
另外，尚未開始改劃的70幅用地，估計涉及11萬伙。政府指，待完成技術研究後，會呈交改劃建議予城規會考慮，並按既定程序諮詢區議會及相關持份者。根據資料顯示，該70幅用地不少屬於綠化地，部分如大埔九龍坑、元朗橫洲第2及3期等更涉及棕地，相信於日後改劃及發展或遇阻力。理論上七三比已定，繼續公營房屋傾斜，這11萬伙中，公私樓數量又是7.7萬與3.3萬之比。
倘私樓「減產」 樓市亂局再現？
當特首變更9幅地作公營房屋時，有市場人士曾分析，土地供應已由以往政府主導，日漸傾斜於私人主導。原因是官地供應依靠改劃，然而改劃並不是一個必然的過程，當中包含能否通過城規的變數、而改劃程序所需的時間亦不能被確定。
由政府主導的私樓土地供應，佔比因此大幅由2012至2016年的約79至88%降至2017年只有34%，取而代之的私人主導的土地供應佔比則上升至66%。再加入七三比的因素，附表可見，公營房屋建屋量正穩步上升，唐榮估計更後年份將更明顯。
今天已可預見的是，私人樓的新供應未來開始逐步減少，公營樓供應開始上升，這個局面發展下來，不管出售或出租公營房屋供應，因改劃等原因跟不上，遇上私人樓已「減產」，是否另一場樓市亂局的開端？
撰文 : 唐榮