2019-01-14
明報
【明報專訊】人們講樓價升跌，很主要的一個理由，是說香港人的槓桿很低，因此樓價不會下跌，我很早以前已經從理論上指出這說法的錯誤：槓桿低並非不會下跌，否則100年前根本不流行銀行按揭，樓價豈非永不下跌？
查實任何資產，和槓桿比例的關係，就是：槓桿高的跌得快，也跌得多，但也比較快跌完；槓桿低的資產，則跌得慢，相對跌幅較小，但也比較慢才跌完。理論是永不會錯的，但是substitute數據上去，就可能會計算錯誤了。
以上說法，雖然對，但也不夠全面。更全面的是：槓桿高低，並不只看買家，也要看發展商。大家只要看看中國內地，由於發展商要「活下去」，劈價已劈到刀刀見骨，一減便是兩三成，如果新樓跌得這麼勁，二手樓可以倖存嗎？
當然，我不認為香港也會發生同樣的情况，因為香港發展商早已盆滿缽滿，槓桿比例十分低，也不用割價出售。我只是指出一個理論：就是發展商的槓桿，比買家的槓桿更加重要，而由於這事情不會在香港發生，因此很多人會忽略了。
不過，如果遇上了大熊市，往往也是發展商先劈價，才影響到二手樓市。以香港的個別情况，第一個劈貨的，多數是長實（1113），皆因它奉行貨如輪轉的策略，向來是劈價先鋒。