2019-01-14
經濟日報
在香港社會，地產被視為賺錢的行業，早前地產代理與發展商一場佣金風波，多少反映淡市的時候，地產行業困難之處。
去年下半年樓市調整，臨近年尾新盤熱賣，原本是為市場沖喜一下的好事，但是在樓盤熱賣逾千伙之後，出現大型代理行質疑發展商開出1.7%佣金過低，甚至發信抗議，最終發展商要加佣至2%去平息事件。
先說說行內的運作情況，香港是採用雙邊代理制度，亦即是地產代理可以同時代表業主及買家去議價，亦同時收取買賣雙方的佣金，以一般二手成交來說，代理在買家、賣家手上各收1%佣金，合共收回相當於交易金額2%佣金。
新盤雖熱賣 代理抗議佣金低
至於新盤市場的運作就有些不同，雖然仍然是雙邊代理制，但代理佣金基本上是由發展商提供，而準買家毋須付佣，現時一般新盤佣金都會較二手為高，普遍有2.5%至3.5%，個別貨尾或者銷情欠理想的新盤，發展商甚至會加佣至5%、10%，過去甚至有新盤的代理佣金高達20%以上。
從上述的數字來看，今次1.7%佣金自然是相對比較少，但以該新盤平均售出單位造價達1,200萬元，每宗的代理佣金仍然有20.4萬元，為何代理及代理行會如此不滿？
其中一個原因，亦與行內的「潛規則」有關。雖然發展商向代理提供不錯的佣金，但這些佣金行內、行外亦明白並不會全數由地產代理「落袋」，為了吸引買家、爭搶生意，不少地產代理都會向買家提供「回佣」。
在地產行業之中，只要回佣的情況讓買賣雙方、所屬代理公司知道，則屬於合法，亦相當流行。而發展商亦會借代理回佣作為另類的樓價折扣，換句話，個別新盤表面佣金20%，實際很多落在買家身上，已經是公開的秘密。
至於佣金回多回少，就完全取決於個別代理行，或地產代理與客戶的討論。在今次新盤的事件之中，就有市場消息傳聞，有地產代理向客戶承諾提供1.5%的回佣，後來獲悉發展商提供的佣金只有1.7%，實際只能獲得0.2%佣金，一宗成交只有2萬元左右，還未計算與公司的拆佣，最終代理「落袋」可能所剩無幾。
樓市成交大跌 業界僧多粥少
以這個新盤為例，早前便已售出逾1,400伙，套現超過174億元，以1.7%代理佣金計算，便是接近3億元，但如果以一般新盤計2.5%計算，便是4.35億元，相差多達1.35億元，對於代理行或者發展商來說，都是不少的金額。
另一方面，去年下半年開始，樓市轉趨淡靜，特別二手交投大減，代理在個別大型新盤的銷售成績、佣金收回，足以影響代理行的盈虧和個人生計。
附表整理了土地註冊處及地監局數據，整體物業成交量由去年旺市時，一個月達7,000至9,000宗，跌至最新12月僅僅有3,038宗低位，但同期的持牌地產代理數目，只是較高峰期有輕微回落，仍然有多達40,123人，屬於歷史次高紀錄。
僧多粥少，樓市成交大跌，但市場上仍然有不少從業員及代理行，12月平均13.2個代理才能分一張單，比較旺市時每4或5個代理計，情況極嚴峻。
因此每宗成交、佣金水平，都將成為兵家必爭之地。
撰文 : 唐榮