2018-11-15
經濟日報
香港的住宅市場自10月份開始，成交出現冰封現象，悲觀情況似乎一發不可收拾。
市場由樂觀轉向悲觀的原因頗多，其中最重要之一是特首林鄭月娥的施政報告「明日大嶼」，令大家覺得將來供應會大增，緩和了「上車」焦慮。
當然美國總統特朗普也功不可沒，中美之間的鬥爭，令市場憂慮經濟出現大倒退，也成功令股票市場大幅下跌，令原本已經是弱不禁風的樓市，更加變得雪上加霜。除此之外，美國收水，利息上升也是自然的聯想及憂慮。
這些統統都是正確，但都只是心理因素，實際上樓宇大量供應並未出現，利息也未大幅上升，而香港的經濟也未有受到重大的打擊。
反而更大的影響，筆者相信是居屋的減價出售。新居屋只是市價的52折，令原本的認購人士由14萬增加11萬，至25萬。雖然白表的機會率只有1%，但既然樓市受心理因素而冷卻，買家大都會抱觀望態度，等待抽籤結果，才決定下一步去向。上車客卻步，自然影響換樓人士的計劃，令整個樓市都停了下來。
明日大嶼正確 惟難救近火
筆者估計到12月，未能抽籤的人士達到99%，大量買家都再考慮是否在私人市場，或者繼續等下一輪居屋，但當中只要有10%的人流入私人市場，也有2萬多個買家，樓市自然不會再是一潭死水。
如果買家認真細讀施政報告，除了明日大嶼之外，另一重大政策轉向，便是提高公營房屋的比例，由6成提高至7成，香港未來幾年的熟地原本已經買少見少，私人市場比例再降，可以預算3年以後，私人樓的供應會明顯下跌。
明日大嶼是正確的方向，但遠水是救不了近火。（待續）
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名 : 專家論市