2019-01-14
經濟日報
投資氣氛尚未轉好，但美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成相信，年中外圍市況漸明朗，工商舖交投轉好。當中他最看好受基建帶動的商舖，而尖東商廈低水，可追落後。
據美聯工商舖資料顯示，2018年工商舖錄9,426宗成交，按年升3.1%；交易金額涉2,306億元，按年跌4.3%。成交金額及宗數仍算維持2017年強勢，惟2018年買賣主要集中在上半年，下半年市況明顯轉淡靜。
黃漢成指，由於中美貿易戰爆發，交投轉淡，而工商舖較住宅更受衝擊，「工商舖最受外圍市況及加息影響，因工商舖業主及投資者絕大部分為商家，貿易戰令商人需重新評估生意前景，對後市有戒心，故選擇按兵不動。」他指，特別以商廈市場，過往受內地資金推動，去年亦因中美貿易戰而大受影響，「內地實行資金管制，資金難調動，例如一個內地客想買2,000萬元的物業，也要延遲批核，今年首季資金料仍收緊，影響交投。」
路通財通 舖位看高一線
對於後市，黃漢成指出，工商舖市況表現料不差，而去年下半年至今即使交投轉淡，工商物業價格未見回落，反映業主實力強，「工商舖物業借貸比率低，按揭僅2至3成，因借貸低沒有壓力大幅減價，就算加息影響亦輕微。此外，工商舖仍有利好因素，商廈供應低、工廈有活化措施、舖位受惠基建落成，業主不減價因看好後市，準買家卻期望業主減價，令交投量跌。」
他預計，今年下半年交投可望增加，「去年上半年市況旺，下半年轉淡，2019年可能調轉，上半年仍淡靜，隨着外圍憂慮漸消除，今年中開始交投轉多。」
工、商、舖3範疇上，他最睇好舖位，因基建可帶動人流，「所謂路通財通，基建落成後，帶了一批新旅客來港，可能來自中山、珠海旅客，以前一年來數次，高鐵通車後一個月可以來一次，而高鐵可帶來比較高消費的客人。」
此外，他指吉舖情況有所改善，令租金企穩，「我們有統計各區吉舖數字，與零售低潮時比較，核心區吉舖情況大為改善，現在旅客消費少了，只是單價降低，由買名牌錶，至買中價錶，但消費數量絕不少。本港失業率低，今年各行有人工加，本土消費穩定，民生如大埔、元朗及屯門，均有加租空間。」
商廈價格敏感 今年或回調
中美貿易戰尚未完成解決，在工商舖三範疇上，他認為商廈對外圍市況最敏感，今年價格或有輕微下跌，「核心區甲廈價累升已多，今年有輕微回調不足為奇，跌幅僅約5%以內，成交宗數會低位徘徊。」地區上，他較睇好尖沙咀，「核心區概念要改一改，中環只是最核心，周邊如上環、灣仔及尖沙咀亦應列入核心區。當中尖沙咀及紅磡值得留意，日後沙中線落成，紅磡站是重要交通中樞紐，區內多幢新商廈入伙，而尖東新世界項目今年完工，商場入伙，配套更完善，尖東商廈價格大落後，低水可作投資。」
工廈市場上，他指工廈拆售已漸飽和，今年料成交量跌約25%，整體工廈價格跌約5%，而焦點將落在全幢工廈，因活化工廈重啟，財團會留意工廈重建，料全幢工廈買賣增。
撰文 : 梁建國