2019-04-16
經濟日報
「八萬五」年代為達到建屋目標，政府曾經大規模清拆寮屋區以增加供應，現時短中期土地亦不夠，政府要救「近火」再度向寮屋區埋手。
多年來香港土地供應緊張，市區往往已經起滿密麻麻的高樓大廈，但卻有幾條位於鬧市中心的地方，仍然維持低密度的鄉村發展，包括黃大仙的竹園村、觀塘的茶果嶺村，以及彩虹的牛池灣村。
3大市區寮屋區 交通基建齊
這三條村屬於九龍十三鄉之一，是上世紀九龍區大規模發展前的市區鄉村，在後期發展成寮屋區。昔日的九龍十三鄉不少已經消失，被政府收地作為公共屋邨發展，例如牛頭角鄉變成牛頭角上邨及下邨，而坪石鄉就變成坪石邨。
在「八萬五年代」，當時政府為了達到建屋目標，要開拓土地，亦有向清拆寮屋區埋手，一方面是釋出市區地段的大片土地，另一方面亦是改善寮屋區居民的居住環境。
同為九龍十三鄉之一的大磡村亦是98年時宣布清拆，當時是市區最大的寮屋區，計劃興建首條「環保屋邨」，其後因為沙中線擴建鑽石山站等原因，令發展計劃押後，7公頃的靚地亦「曬太陽」多年，直至近年才落實發展。
突然說起竹園村、茶果嶺村及牛池灣村，事緣早前發展局回覆立法會議員提問時，提到研究這三條村的長遠土地用途，釋出珍貴市區地段以回應發展用地短缺的問題，計劃在今年年中先就茶果嶺村的長遠發展用途及發展規模展開研究，及後再陸續適時為竹園聯合村和牛池灣村的長遠發展進行研究。
現時短中期土地供應短缺，以土地供應專責小組所說，短中期短缺是815公頃，填海、明日大嶼遠水救不到近火，棕地、公私營合作規模又不足填補所有土地短缺。而上述三個寮屋區位於市區地段，交通基建理應齊備，要收地清拆後，可以好快可以發展，作為短中期供應。
至於這三個寮屋區的發展潛力，發展局指，這些用地的長遠用途、可發展的樓面面積及可建的單位數量須待相關研究完成後才能確定。
變身市區靚地 聚焦拆遷安置
唐榮就收集了一些資料粗略的評估一下這三塊土地的發展範圍，這三條村之中以茶果嶺面積及範圍最大，達到50萬平方呎，最細是位於黃大仙祠及私人屋苑之間的竹園村，面積只有約5萬平方呎。至於牛池灣村比較分散，中間亦混雜私樓項目及公共設施，大概範圍約38萬平方呎。
現時三條村土地用途各有不同，有已經規劃成住宅用地的，亦有列入「未決定用途」的，但若果參照鄰近的住宅用地地積比率計算，再除以平均每伙約500平方呎計算，三條村重建後大約可以提供近1.4萬伙，如果全部作居屋之用，將會是今年居屋供應（4,817伙）的2.8倍。
竹園村及牛池灣村鄰近地鐵站，而茶果嶺村更擁有臨海海景，發展潛力相當大，只是要將寮屋區變身市區靚地，關鍵還是拆遷安置問題。政府去年宣布了新的收地賠償方案，賠償、「上樓」安排能否說服居民接受，還是有待觀察。
撰文 : 唐榮