現時整體住宅樓價數據早已超過1997年，不過，市民今時申請按揭，計算供樓負擔之時，再加上3厘的壓力測試，供樓負擔能力在上季剛才真正地超過1997年。
為何找來這種數據？主因是近期與一資深地產業界人士會面，對於慣見風浪的人認為，樓價實在太高、樓價升得太快太高，回落時會好傷。連身在業界巴望樓市續好的也憂慮，到底有多高？
樓價指數 較97年高峰增125%
早前港府公布的2018年半年經濟報告中提到，經過以往數年急升後，2018年6月的整體住宅售價較1997年的高峰高出125%，樓價指數由1997年10月的172.9點升至2018年6月的389.4點。其實最早突破1997年指數是遠在2011年2月，該月指數報176.4點，所以，從帳面數字上，樓價高過1997年已有逾7年時間。
港府還有另一組數字判斷樓價水平——市民的置業購買力指數，即面積45平方米（約484平方呎）單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶）的比率，該比率在第二季惡化至大約74%，代表花了多少百分比的收入供樓，數據遠高於1998至2017年期間44%的長期平均水平。假如利率上升3個百分點至較正常的水平，該比率會飈升至96%。
就是這個96%比率，正式超越1997年，可以說是代表市民申請按揭供樓的情況，從港府過去3季的文件中可以看到，這個數字不斷快速攀升，2017年12月是87%、2018年3月是93%、最新2018年6月是96%。翻查資料，同樣的比率在1997年頂峰是93%，今年首季是平了當年高峰時紀錄，到了第二季已一舉突破。
當然，這個供款負擔能力達到96%，是以現時2厘多的利息再加3厘壓力測試計算，實際供樓並非如此。但換一個角度，加3厘是按揭申請人需要通過壓力測試的基本條件，今時置業承按人，是面對與1997年相若的境況。
這個數字，下半年還有很多機會高速扯上，包括樓價的持續上升，光計算今年上半年，樓價指數升幅已達10.4%，如果下半年出現相若升幅，將會使上述的74%購買力指數和計算利率上升3個百分點後的供款負擔能力，已經達到96%的數字進一步推高。
另外一點是供樓利息開始上升，日前文章已提及，銀行已率先加0.1厘，假設年底前再增加0.25厘，供樓利息約由2.15加至2.5厘，同樣是20年計算，每月供款大約增加3.3%（如果未來真的累加追加3厘，以5.15厘供樓，較未加息前每月供款大概增加30.3%），與樓價上升的效果相同，負擔能力進一步惡化，好大機會經計算後，出現假設加3厘回復正常利率水平後，超過100%的情況。
撰文 : 唐榮