公私樓供應 不似預期

早前運輸及房屋局回應立法會提問時，再次整理了一些資助出售房屋供應數據，似乎仍是緩不濟急的局面。當中今年可見的資助出售房屋包括： •房委會會在2019年推售4,871個居屋單位，包括6個位於何文田、長沙灣、葵涌、將軍澳、馬鞍山和沙田的發展項目。 •房委會於2019年3月決定將兩個分別位於柴灣柴灣道和青衣青鴻路的公屋項目轉為綠置居，合共提供約3,700個單位，預計於2019年底預售。 以上兩組應該是今年可供出售的資助房屋，大約只有8,571伙。 比較長遠或可視為緊接而來，可供樓花形式出售的資助房屋應該還有：運房局指出政府在2018年6月29日公布將9幅原本計劃在未來數年出售的啟德及安達臣道石礦場用地改撥為公營房屋用途，預料可提供約11,000個公營房屋單位，有助收窄較後期公營房屋的供應短缺。其中一幅位於啟德的用地將批予房協重建真善美村，然後再在真善美村原址分階段重建樂民新村。這幅啟德用地的其餘新建單位亦可用作安置其他受政府發展計劃或市區重建局項目影響的合資格住戶。 調高公營屋比例 治標不治本 至於其餘8幅用地，考慮到有關用地的原有規劃意向及鄰近發展，房委會及房協將各自在一幅位於啟德的用地及3幅位於安達臣道石礦場的用地發展資助出售房屋。所以，11,000伙將全數是資助出售房屋供應。 公營房屋在增加，但面對加得不夠快的問題。美聯物業早前一份報告指，首季樓市反彈其中一個主要原因是長策會將公私營房屋比例由原來的6：4改為7：3，雖然未來10年的公營房屋供應目標增加約12.5%，但是在整體土地供應不足之下，私人房屋供應目標因而減少25%，整體10年供應目標亦減少約2.2%。 值得留意，公營房屋供應目標調高，不排除有部分準買家轉投公營市場，但現時置業需求龐大，單以去年新居屋收到逾27萬份申請，超額認購約60倍已可見一斑。在「僧多粥少」下，未能成功抽中的部分準買家或會轉投私人市場。由此可見，在土地供應不足下，即使調高公營比例，也屬「治標不治本」。反觀，最新10年私營房屋供應目標調低至平均每年13,500伙，減少25%的同時，較過去10年平均每年一手交投14,600宗更少，凸顯供不應求的情況，兩頭不到岸。 兩頭不到岸是公營可供出售的房屋不足的同時，私樓供應卻減少，美聯報告指，賣地潛在供應減，發展商吸納土儲亦將減，過去8個財政年度的潛在土地供應估計可建單位平均每年約29,400伙，但發展商過去8年實際吸納土地供應數目可建單位僅約19,400伙，平均比率僅66%。 而新財年（4月起計），潛在土地供應只有約15,500伙，假如以7成比率計算，新財年最終可吸納土地供應可建單位數目將少於11,000伙（見圖），按財政年度減少約25%。除非有大宗補地價個案出現，否則發展商吸納土地儲備量勢減，而已從高位回落的未來3至4年一手供應量亦只會易跌難升。 撰文 : 唐榮