2019-01-11
經濟日報
中環商廈租金屢創新高，2019年受整體市道影響，加上大機構遷出中環，料中區租金在高位徘徊，或有輕微回落。
去年商廈市場表現理想，租務上，中環商廈租金屢創新高，由2017年中至2018年尾，幾乎中環每月租金均創新高，去年第三季，中環長江中心一個約2萬平方呎單位，獲外資金融科技公司租用，呎租高見225元，不僅創該廈租金新高，更是中區歷史以來最貴租金，以中環是世界上最貴地段計，每呎225元算是全球最高租金單位，令中環這個寸金尺土之地更顯得高貴。
按仲量聯行11月資料顯示，整體商廈空置率為4.1%，按月微升1個百分點，而中環空置率保持1.5%，仍是極低水平。空置率低，業主可主導市場，租金自然企硬。惟11月份卻出現少許變化，據萊坊每月商廈租金走勢統計，11月份中環整體甲級商廈呎租為163.7元，按月跌0.3%，而中環超甲廈呎租為197.9元，按月跌0.7%，屬中區連升29個月後，租金首度回落。
租金連升兩年多後回落，是否反映已轉勢？後市方面，短期內中環租金料變化不大，主因是空置率低企，大業主手上空置單位極少，甚至租出率達百分百，兼有不少公司列入等候名單在手，既然空置單位近乎無，租金下跌空間有限。
中資減慢擴充 甲廈需求降
需求或供應上，卻令今年租金上升遇阻力，甚至出現下跌。需求上，中環商廈租金連升兩年多，主要動力來自中資機構搶租，近兩年中資大型機構紛來港租寫字樓，單計2018年上半年，已錄得多宗大手租務，如華懋旗下灣仔One Hennessy全新商廈，今年上半年開始招租，其中15層樓面，分別由兩間中資機構上海浦東發展銀行及KR Space租用，反映了中資在租樓面毫不手軟。
踏入2018下半年，中資租樓面態度明顯改變，或多或少受中美貿易戰影響，擴充步伐無可避免減慢，加上內地資金緊張，個別機構要調動資金來港開業也有困難，中資需求放緩，令中環搶租情況減少，租務活動亦轉靜，相信情況持續至今年上半年。
大機構遷離 料中環租金回落
供應上，無疑中區長期處於零新供應狀態，但要留意一點，是中環高租金效應下，令不少大型機構遷出中環，情況於2018年相當普遍，當中涉及的名字，不再是中小型機構，而是大企業遷出，去年中先有高盛租用銅鑼灣利園3期達9.2萬平方呎樓面，放棄中環中心樓面，近日則有租用長江中心多年的證監會，決定遷出中環，預租鰂魚涌港島東中心約20萬平方呎樓面，成為2018年最大手租務。以上還未計算律師樓、測量師行等遷出中環個案。事實上，中環租金屢破頂下，與非核心區租金距離愈來愈遠，若由中環搬至港島東，租金可由每呎150元，減至50餘元，節省三分二租金，機構搬遷可減營運成本，而中環灣仔繞道即將通車，中環與其他非核心區車程縮短，遷出中區誘因更大。在需求減少加上大租客遷出，今年中環租金料高位徘徊再回落。
撰文 : 唐榮