2018-08-30
經濟日報
政府落實推行一手空置稅後，發展商明顯加快推盤，不少業界認為發展商以低價傾銷單位，以吸引市場注意力。不過，新盤價格是否真的回落，還有待觀察。
近兩月發展商的確十分積極促銷現樓餘貨單位，以免墮入空置稅的稅網。根據Q房網統計，截至8月21日，一手新盤銷量784伙，當中553伙屬於已知取得入伙紙單位，7月同期僅170伙，按月急升225%。不過，積極促銷不等於減價賤賣。
事實上，近期市場不少代理傳出發展商因為空置稅而減價賣現貨單位的聲音，但是細心比較之下，未必是真減。例如7月中元朗有洋房項目大幅減價1,000萬元發售，減幅逾25%。值得留意的是，所謂減價只是調整至合理價，因為同一座洋房，2016年11月定價2,630.8萬元，至2017年4月大幅加價5成至3,941.6萬元，上月減價1,000萬元仍比2年前貴。
發展商加快推現樓 避空置稅
其次，早前推售的PARK YOHO Milano，其實情況相若，項目首推的108伙，折實實呎12,969元至17,144元；與元朗指標屋苑如YOHO Town、Grand YOHO等近期二手平均實呎1.57萬至1.76萬元相比，低10%至20%。然而，是次推售的PARK YOHO Milano開放式細單位，折實最平427萬元，較去年推售的PARK YOHO Genova同類開放式單位，入場費327萬元，高出100萬元，究竟算不算減價出貨，要買家自行判斷。事實證明，PARK YOHO Milano 538伙，在半月內沽出約480伙，反映發展商沒有大幅削價也能去貨。
促銷≠賤賣 新項目全貼市價
至於全新項目方面，近日推售的數個全新項目，全屬貼市價推售，並未因為空置稅而低價推盤。以筲箕灣逸瑆首推50個中、低層單位，折實呎價21,265至25,772元。代理與同區嘉亨灣呎價26,160元及遠晴呎價21,830元相比，顯得低二手價推盤。不過，若以同區形薈相比較，2年前推售時，首批143伙，折實呎價15,007至20,640元，反映現時新盤定價有明顯升幅。
另一個剛開價的大型新盤日出康城LP6，首批推售487伙，折實呎價12,903至18,782元。與同區對上一個銷售的新盤MALIBU相比，項目今年3月份推售，首批折實呎價12,506至16,001元，LP6是區內開價最高的新盤。
究竟一手樓盤是不是低價促銷？美聯物業每季均會統計新盤與二手樓價的溢價情況，今年第一季是19.7%，第二季約20.7%，即是上半年推售的新盤呎價比同區二手高約2成。與2015年第三季的溢價比率5.7%相比，現時發展商推盤仍算進取。以6月份推售的大埔雲滙為例，暫錄303宗登記，成交呎價19,668元，較同區天賦海灣的16,953元高16%；另外，北角柏蔚山錄470宗註冊，平均呎價28,523元，比港運城呎價18,778元高52%。
無可否認，近月發展商推盤意慾明顯上升，尤其是受空置稅困擾的現樓單位，但是新盤售價暫時未見大幅回落。根據Q房網統計，現時新盤貨尾存量約8,551伙，當中4,042伙屬現樓單位，而2018年下半年有1,229伙陸續批入伙紙，相信發展商推盤速度將持續加快。
撰文 : 唐榮