2018-11-13
經濟日報
日前唐榮通訊群組一宗拍賣信息引發好友大力發表意見：
C君：樓價跌是預期，但拍賣特色是以超低叫價作招徠，當中有做馬，拍賣不到底價又不買，開價5折，要約8折才可成交。
C君：如果真的是超低價成交就是明益自己人。
又係C君：記者都會以市場最大跌幅來報道，如說樓價跌5至10%，該新聞無價值。我們看樓市升跌，看量比單一變化更準確。
C君：我是樓市好友，由2007年講到2018，但貿戰開始一個月後，我已成淡友。
都係C君：量是整體數、平均數。屋邨和細價樓以50大屋苑作指標較全面。
C君：我睇交投量和價。過去數字可在土地註冊處見到和做比較，今個月數字每週新聞有報。現時少交投，是乾跌。未到大跌時，但就到，看新年前後。
利淡消息多 樓市勢向下？
繼續C君：市場上無利好消息，利淡消息太多，樓市向下勢頭已成。每次樓市大跌，經濟一齊跌，87、97、00、03、08，跌了你都不敢入市。現在的樓市跟97不同，一來資金多，二來標準樓按由90%變60%，不要期待樓市大跌30%以上，否則銀行都不好過，大家都不好過，政府必定減辣。樓市是慢慢陰乾向下。
C君綜論，圖文並茂，既然要看成交量，唐榮找了一些資料補充。
最新市況方面，地產代理為了增加曝光率，每天努力搜集市場及本行的成交，理論上一定程度反映現況。
附表是唐榮統計昨天統計單日的二手成交資訊，可見幾個特點：
•資助房屋交易成為淡市奇葩，尤其是白表免補地價購買二手資助房屋的市場，昨日發布多達9宗成交，等同於私人買賣和租賃量，市場高度集中在這類低價資助房屋交易。
•整體成交量仍然偏少，多間代理整合才發出29宗成交，部分更出現不同代理行重複發放相同交易。
租務佔比多 二手成交減
•租務佔比不少，附表顯示達31%，與買賣佔比相同。過去樓市暢旺，地產代理多發布買賣交易，租務成交較少通報，今時為滿足發布量，租務交易也大量登場。
實際官方數據又如何？土地註冊處資料，2018年截至10月，共有52,552宗一二手住宅成交，平均每月5,255宗，相較2017年的5,133宗和2016年的5,470宗，暫時顯示住宅成交並非過分偏弱。
問題似乎主要出在二手市場交投，今年1至10月，二手成交量合計38,038宗，平均每月3,804宗。
但自今年5月起高位4,766宗後，二手成交登記量持續萎縮，今年8月縮至3,332宗、9月急跌至2,248宗，10月更跌穿二千大關，只有1,906宗成交。
估計要有更多的二手成交量，才可以充分反映樓市變化的方向，其中包括，周末周日主要屋苑的成交回升至雙位數、按月成交最低限度回升至今年月平均3,800宗以上水平。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論