本周樓市熱門話題，當然離不開財政司司長陳茂波稱在合適的時機，考慮放寬樓宇按揭成數。
自2009年開始，政府為了遏抑樓價先後推出了十多次「辣招」，當中有些是有效的、有些是無效的、甚至有部分是有反效果的。
現今樓價正在下調，平均幅度在2018年第四季已有近10%，估計2019年中國經濟下調的背景下，加上中美貿易戰、英國脫歐危機的陰霾，正給予香港政府一個良機去檢討及調整一下辣招。當今辣招可分兩大類：其中一類是需求管理措施，透過額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等稅項，去遏抑投資及打擊投機。另外一類是收緊按揭成數及壓力測試條件。前一類只針對擁有物業者；後一類則影響全體買家，不論是否擁有物業。
發揮更佳效力 減後遺症
筆者建議第一項要檢討是壓力測試，雖然美國聯儲局多次加息，本港銀行都仍然水浸。美國未來的加息幅度也有限，壓測制度實在有檢討的必要。此外，按揭成數也由7成降至6成，1,000萬元以上的物業更只有5成，大大提高換樓人士首期，上車盤還可以利用按揭保險去應付首期。不少換樓人士就只能望樓興歎，換樓失敗，本身的細單位自然不賣，反而利用換樓資金去協助子女上車，加大了上車貨的需求，一來一回，上車盤價格自然飛升。再者換樓鏈破壞，形成二手市場冰封，成交量大幅下跌，買家惟有選擇一手樓。發展商藉着可以提供高成數按揭，成功搶奪了二手市場買家。發展商在定價上，不再受二手市場價格所制約，就可以更進取，劏房戶也應運而生。
筆者建議回復樓按至最高樓價7成，恢復市場正常運作，當二手換樓市場復甦，二手上車盤供應便會增加，對遏抑上車盤的價格有幫助。筆者強調並不是撤辣，而是調整，目的是讓辣招發揮更佳效果之餘，也盡量減少辣招後遺症，讓樓市更健康發展。
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁