2018-11-12
經濟日報
今年九龍區商廈租務旺，萊坊認為東九龍租金仍便宜，可續吸引租客搬遷，而尖沙咀空置率低，加上高鐵通車帶動半零售行業如醫療中心的租務增，明年升幅冠絕九龍區。
據萊坊數據顯示，今年各商業區商廈租金均升，中環整體商廈租金達164.6元呎，按年升幅達9%，而金鐘、上環及銅鑼灣邊線區，租金按年升幅由7%至10%。萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉指出，九龍區商廈租金同樣上升，但升幅不及港島區，「整體港島區、中環升幅雙位數，而九龍區尖沙咀升幅較多，約7%，至於東九龍成新供應集中地，整體升幅約2%，相對較小。」
中區連鎖反應 二三線租金向上
他指出，近兩年商廈租金升幅由中區帶動，其後產生連鎖反應，帶動其他區租金同步向上，「中環受惠中資機構搶租，加上區內出現大廈重建，中小企業由中環搬至金鐘、灣仔，而原先租用港島區租客，再搬至尖沙咀或東九龍。」
今年全港商廈最暢旺地區為東九龍，錄得多宗大手租務，包括星展銀行租用Two Harbour Square約20萬平方呎樓面，加上共享空間Naked Hub亦租用該廈，新落成的九龍灣港豐中心錄大手租務，獲富通保險承租6層涉10萬平方呎樓面。麥健偉指，整體九龍區今年商廈租務，主要來自3大類客人，「第一類為搬遷客，因九龍區較港島區便宜，搬遷可節省租金開支。第二為共享空間，今年漸有相關租客落戶九龍區，至於政府機構亦成今年大戶之一，租用荃灣區商廈，入境處亦租用多層作智能身份證換領點。」他分析，九龍區最大吸引力始終是租金遠較港島便宜，未能續有大手租務，「租金差距進一步擴闊，中區呎租約110至120元，尖沙咀約50至60元，搬遷至少節省一半，由港島東搬至東九龍，同樣節省5成租金，對機構來說吸引。」
貿戰影響 料貿易公司縮規模
後市方面，中美貿易戰持續，對營商環境或有影響，他指出，暫時商廈租務市場所受影響未算太大，「貿易、船務公司或受少許影響，若貿易戰持續，相關公司一定縮減規模，但暫時租務市場未出現很大變化，貿易戰對物業投資市場影響較大。」
供應往往影響投資表現，他指，東九龍成新供應集中地，故近兩年租金升幅最小，「東九龍租金跑輸通脹，反映供應多，2016至2017年，已有600萬呎樓面新供應，現時仍消化中。另一批非預期供應，是活化工廈而成商廈項目，目前東九龍空置率約6%，料明年租金升幅約3%。」
九龍商廈中，尖沙咀區升幅較佳。資料顯示，目前該區空置率僅約1%，他分析，高鐵通車料帶動尖沙咀商廈需求，特別是半零售行業，「高鐵通車後，料最受惠商廈是尖沙咀區，特別具半零售成分行業，租用2,000至4,000呎樓面作醫療用途，如區內中間道項目、以及美麗華商廈、海港城等，個別已作醫療樓層，租金升幅比東九龍強，畢竟樓上舖租金遠比地舖平，亦較傳統寫字樓高，故租金升幅較高，料尖沙咀明年租金升幅約6%。」