中環美利道地皮，最終略高於估值上限批出，地價、呎價創紀錄，主因是核心區大型商業地供應千載難逢，無比較案例下，創下地王神話。
中環美利道商業地造價破盡地價、呎價紀錄，若再深入分析，皇后大道中9號、遠東金融中心等成交較活躍的商廈，樓齡全部逾25年，加上業權分散，設計、質素與全新商廈難以比較。事實上，該批商廈呎租亦不過80至90元，與美利道周邊的新商廈如友邦金融中心等，呎租達150至160元，相差67%至1倍不等。
倘回報3厘 呎租150貼鄰廈
若果以發展商公布的總投資額260億元計算，項目日後市值呎價6萬元，即使以回報率3至3.5厘計算，每月呎租不過150至180元左右，與周邊超甲級商廈呎租相比並不算過分。只是過往20多年，核心區缺乏如此具規模商業項目推出，缺乏可比較成交個案，才造成今次賣地創下地王紀錄。
此外，今年所批出的4幅住宅及4幅工商業地皮，住宅全由中資奪得，而商地則全由港資奪得，壁壘分明。情況可見，中資發展商以「癲價」搶地，這種情況集中在住宅市場，因資金回籠快，適合追求高槓桿發展的中資。
反之，商業項目追求規劃設計，不少更需要「死守」長線收租，本地發展商紥根已久，早建立品牌、人脈，自然計數、出價更有信心。加上恒地（00012）作為本地大型發展商擁有不少新界農地，可以透過補地價補充土儲，有本錢不跟中資搶住宅地，集中彈藥搶攻供應罕有的核心區商業地。