2019-04-11
經濟日報
樓市回勇，工商舖成交亦有所增加，惟集中在中細價物業，大額投資物業回報率低欠吸引，暫仍落後。
近一個月樓市轉好，在外圍市況漸穩定，加上資金多、利息低持續，造就樓市回勇。至於工商舖市場亦不例外，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，3月份工商舖註冊宗數錄411宗，連跌3個月後反彈，按月回升63.7%；註冊金額錄約47.73億元，按月增加17.5%（見表）。
數字反映金額及宗數增加，不過，並非反映每個範疇表現理想，亦不是所有銀碼物業也同樣反彈。從報告中，顯示成交數字反彈，集中於中細價物業，多個工廈全新盤熱賣，例如觀塘創匯廣場及黃竹坑傲南廣場，帶動工廈成交量上揚。3月份工廈註冊量錄241宗，按月急升75.9%，註冊金額共約18.81億元，按月升14.5%。其中，單計上述兩個工廈新盤項目已佔52宗，涉資約4.21億元。至於工商舖大手成交，即約5億元以上買賣，近一個月沒有隨大市回勇而明顯增加。
聚焦中細價 大額回報低欠吸引
大額投資物業，與住宅物業的最大分別，是後者仍以自用為主，用家買樓自住，只要有實際需要，加上負擔得起，便有入市的動力。投資物業則講前景，9成以上買家均為投資者，包括本地家族及機構投資者，入市必須考慮兩點，現有回報率及增值空間，才可確保物業可升值，日後沽貨仍可獲利，這些考慮因素，是住宅用家多不會注視，因此即使氣氛轉好，投資物業成交未有太大突破。
講到物業回報率，綜合多間測量師行及代理行的提供，他們指出現時市場上投資物業放盤，包括甲廈、商舖及商場等，普遍回報率不足3厘。入市成本方面，工商舖物業可承造按揭僅約4至5成，而按揭息率近3厘，入市成本不輕，若購入3厘不足物業作收租，回報率實在不吸引，財團或會選擇低風險如債券市場。
現有回報率不高，財團便要考慮物業前景，例如租金走勢及增值空間，日後可提高回報。目前甲廈租金走勢相對穩定，但畢竟中區租金已在歷史高位，再大幅上升機會或不高。商舖市場方面，近月商舖買賣維持低位，全因舖租經過數年調整後，即使近一年穩定下來，調整尚未完結，最近核心區及邊線零售區錄新租個案，僅個別個案出現微升，不少租金與3年前比較（3年前租金已有大幅調整），仍在微跌5至10%，租金反彈乏力，直接影響買家對舖市的興趣，較受財團留意，應為地區商場，翻新增值空間較大。
具重建增值空間物業 最受捧
至於最受捧物業類型，必為具重建及增值空間的物業，以近兩星期為例，兩宗約5億元買賣，分別為舖王鄧成波以約5.8億購入精雅印刷集團大廈全幢工廈，以及英皇道383至385號舊樓以4.85億元成交，兩項物業皆涉及活化或重建。事實上，近月財團留意物業，均以中長線為主，當中相信以工廈市場最切合，活化工廈政策重啟，既保留原有活化工廈性質，可免補地價改裝物業為商廈、商場，此外，新措施下放寬地積比，可重建更多樓面，對財團來說至少有增值概念，故預計可在短期內跑出，成為最多財團注視的投資物業。
撰文 : 唐榮