【明報專訊】樓價高企，政府雖一再推出調控樓市措施，但發展商透過財務機構為買家提供高達樓價八成至九成的「高成數按揭」，表面上是助市民上車，發展商又可成功賣樓，造到雙贏局面；實際上是市民的購買力持續下降（相對樓價的急升），發展商為支撐居高不下的樓價推出的賣樓措施。市民的可承受風險正不斷減弱，後市更見隱憂。
金管局推出物業按揭的監管措施，用以提升銀行風險管理和抗震能力，但發展商透過財務機構在不受限制下為買家提供高達樓價八至九成的樓按，打開監管「缺口」，為一些可承受風險較低，或未能通過壓力測試的市民提供上車一途，樓盤因而備受追捧，但若樓市逆轉，對香港整體經濟與社會穩定，可能帶來損害。
加息周期將至 增供樓負擔
值得留意的是，發展商為買家提供的高成數按揭優惠，通常維持約兩至三年，當優惠期結束後，樓按利率會調升，買家在優惠期後若要轉用一般銀行的按揭，亦要考慮屆時能否通過銀行有關的壓力測試，若未能通過，則要補足所欠的首期差額才能成功轉按。至於沿用發展商所提供的財務機構，由於按息調高，置業者本身的供款能力又能否應付得來；加上加息周期將至，在雙重按息調高下，市民的供樓負擔能力備受考驗。
發展商為買家提供按揭貸款，間接亦增加銀行潛在的信貸風險，因為不可能排除銀行本身亦可透過旗下的財務機構為置業人士提供高成數按揭，另一方面，發展商的融資亦有來自銀行，發展商會否將有關貸款透過財務機構再借予買家，這方面是否可監管，不然亦會間接令銀行的潛在信貸風險上升。
搶樓潮難止 高成數按揭成惡性循環
金管局雖然一再出手，要求銀行留意發展商向買家提供高成數按揭貸款，但在樓價高企下，市民難有足夠儲蓄支付高成數的置業首期，令高成數按揭大有需求，造成惡性循環，亦與金管局的原有用意背道而馳，政府或可考慮透過地政總署，先針對「樓花」項目限制發展商為買家提供高成數的按揭。
事實上，首置客難上車與樓價過高及銀行核准按揭成數低有直接關係。由於樓價持續急升，供應增加的數目仍未追得上下，上車客可選擇購買的住宅單位愈來愈少，所能購買的面積亦不斷縮小，令部分市民轉投公屋及居屋等資助房屋的自由市場（已補地價），令該類物業的成交價一再創新高。市民恐慌入市，就算資助房屋，即綠表未補地價單位，亦變搶手貨，可見搶樓潮在短期仍難遏止。若任由情况持續，涉及過度借貸的買家有增無減，若遇上樓市逆轉，這些相對抗壓能力較低的市民，將首當其衝，隨時又出現大量負資產，政府又會被怪責為監管不力，政府必須防患未然，以保障樓市的健康發展、香港經濟和社會的穩定。
思籌知路召集人
[謝偉銓 銓誌言]