2018-08-28
經濟日報
長實（01113）最近宣布決定落實重建中環和記大廈的計劃。重建後的和記大廈樓面面積超過49萬平方呎，筆者初步預計落成後價值約350億至400億元。
隨着和記大廈重建，連同早前恒地（00012）收購美利道商業用地，以及政府有意重建金鐘廊，整個金鐘地區未來將會煥然一新，該區的物業價值也將會大幅提高。
重建後的和記大廈將是超甲級商廈，配以先進設備，加上車位數量大增，未來租金及資產價值亦可大大提升。重建後和記大廈寫字樓部分呎價料達7萬元起，車位每個約600萬元，寫字樓呎租至少170元，待租金收入穩定下來之後，估計長期租務回報可達3%至3.5%。不計算地價，重建成本預計為55億至65億元。
優質廈有價 核心區供應緊張
現時中環CBD（即商務中心區）商廈空置率很低，只有不足1.5%，很多業主都希望透過重建增加物業價值，尤其中環的許多業主其實有重建計劃或需求。因許多寫字樓再過十餘年，樓齡會超過50年，只是近年呎價及呎租不斷上升，如重建會損失在重建期間的租金收入及現時租客，也要支付巨額建築成本，所以業主要考慮現金流及長線市場發展才可落實重建。
香港優質寫字樓有價有市，最開心當然是業主及投資者。其實寫字樓市場一直十分活躍，特別是在金融業集中的中環CBD地區，租金更是一直高企不下。香港甲廈及超甲廈寫字樓租金成本高昂，供應緊張。對於國際性公司而言，香港經營成本是一項挑戰，市場嚴重缺乏可供發展商廈的用地，導致寫字樓售價及租金皆高昂。香港若要維持國際金融中心地位，必須擴闊商業區版圖，加快改善基建設施，因現時內地企業需求也很大。
香港只是中資企業「走出去」的其中一站，也是主要的橋頭堡。近年中國內地投資者帶動全球跨境投資，現時全球房地產市場正踏入一個新局面，中國已成為全球資本最重要的地方。雖然有部分內地投資者對外滙兌換感到有一定的困難，但長遠而言，「走出去」是必須及必然的事。
筆者希望政府可加快CBD2發展及CBD3的研究，就九龍東CBD2發展，政府亦要加快推動。由於中環核心商業區的寫字樓供應短缺，預計未來10至15年商業物業面積供應自要來自九龍東，有效的規劃及政府的支持，有望把九龍東發展成為一個優質商業區。
撰文 : 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管