愈住愈細 逃不開的結局

先來一點假設： 買樓的樓價預算是400萬元，假設可買實用面積400平方呎單位，每平方呎樓價是10,000元，如果樓價上升一成，可以負擔的樓價不變，換言之只能將「貨」就價，結果是只能愈買愈細。 10,000元升至11,000元，能夠購買的單位面積減至364呎、升至12,000元，單位面積再減至333平方呎、升至13,000元是308平方呎、14,000元是286平方呎、15,000元是267平方呎、呎價達16,000元，維持400萬元樓價，可負擔的面積跌至250平方呎，以此類推，樓價只要翻倍以上，可負擔單位面積便會少於200平方呎。 細單位樓價 升幅跑贏大市 理論上是這樣，現實狀況亦朝這個方向前進。唐榮翻查差餉物業估價署資料，2007年1月至2017年3月，整體私樓價格指數由95.2點上升至319.8點，升幅有235.9%，但同期A類，亦即431平方呎以下單位的升幅更凌厲，樓價指數由89.4點，大升至352.9點，升幅達295%，跑贏整體大市。 如果套用至上述的假設，可負擔樓價400萬元，平均呎價10,000元，原本買400平方呎樓，樓價上升近3倍，至40,000元，只能花400萬元買樓，結果就是買入100平方呎的納米迷你戶，可以這樣說，近年100多平方呎單位的出現，是大勢所趨。 發展商大力增建 細戶落成增 細單位升得急，發展商自然大力增建，早前周末《置業家居》一篇分析指出，近年細單位主導整體樓市，不但深受買家追捧，落成量還有趨大力增建現象。2018年預測落成量約1.95萬伙之中，實用面積431平方呎以下的細單位佔逾40%，共涉8,468伙，較今年的5,109伙，按年增加約65.7%。 細單位供應量持續升，今年私人住宅總預測落成量就有1.71萬伙，其中細單位便涉及5,109伙，佔整體近30%。明年預測的8,468伙細單位數量更是有增無減，數目屬1994年錄得9,493伙後的24年新高。 改善不易 2019年逾半迷你戶？ 附表可以看到，發展商正不斷增建431平方呎以下的小型單位，2007至2018年計算，2011年前是431平方呎以下單位佔整體落成量比重是一成以下，2012至2015年已升至兩成以下、去年一舉跳升至27%水平，今年預計達3成，明年破4成。 樓價升勢持續，發展商繼續興建細單位，2019年會不會超過半數是迷你戶？早前有報告指香港的人均居住面積由現時的170平方呎（新加坡是270平方呎），要改善不容易，愈住愈細的可能性肯定更大。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論