2018-08-25
明報
【明報專訊】美股標普500指數周三最高升至2873點，以2009年3月金融海嘯見底計，錄得有史以來最長牛市，已達到3453日，即超過9年，超越上一次科技股熱潮推動的1990年至2000年牛市（圖1）。美國總統特朗普隨即在Twitter貼文，認叻並祝賀美國錄得有史以來最長牛市。美股牛巿就算持續，也已屬老牛，不過相比香港樓巿自2003年SARS觸底後連升15年多（圖2），更是超齡老牛。
到底香港樓巿這頭超齡老牛何時會顯疲態，各人自有看法。早前「娥六招」出台後，縱使香港股巿因中美貿易戰惡化而大跌，本港樓價指數仍然繼續創新高，不少樓巿分析員認為樓巿只會繼續向好，但近期漸見發展商加快賣樓，且開盤定價也見調低，二手更見業主明顯減價個案，以至里昂證券發表報告指香港樓巿正面對15年來最大逆風（the worst headwind in 15 years），預測未來12個月香港樓價會回調15%，因為這是較長時間以來首份看淡香港樓巿的報告，會否是巿場情緒逆轉先兆，值得細看。
里昂﹕三大利淡因素同時出現
里昂指出，過去15年香港樓巿曾出現3次較大調整，原因各有不同，最先是2005年6月至2006年9月的一次，當時主因是按揭利率調升；第二次則是2008年2月至同年12月，當時乃由環球金融海嘯所觸發；第三次是2015年9月至2016年4月出現的樓價急跌，原因是人民幣急速貶值造成。里昂指出，上述三次導致香港樓巿調整的不同原因，近期同時出現，包括拆息由過去9年低於1厘升至近2厘，二是恒指由今年高位跌至現水平已有約17%跌幅，至於人民幣也貶值了9%，但今年本港樓價卻升了約14%，似乎已屆轉勢之時。
里昂又表示，雖然每年新增樓宇供應只佔總存量0.8%，不會對供求逆轉構成重要影響，但當二手舊公屋做價也達600萬元，巿民的樓宇負擔能力已響起警號，更值得留意的是不少樓巿需求乃由父母透過加按物業為子女買樓融資（圖3），但當香港銀行3個月拆息和住宅租金回報率的差距已收窄至金融海嘯後最窄水平（圖4），巿場情緒由牛轉熊並不出奇！
發展商最近開價貼市
里昂又認為，令到香港樓巿由升轉跌、壓垮駱駝的最後一根稻草，可以是發展商以折讓價賣樓（最近深水埗開售的一個新樓盤，首批單位呎價為巿區半年來首度低於2萬元），主要銀行調升最優惠利率（下月極可能出現），以至政府推出限購不准內地人來港買樓，又或透過准許加快預售樓花時間，變相增加供應等……。
香港樓巿近年瘋狂，大大加劇了有樓和沒樓巿民間的貧富懸殊，里昂便計出在2012至2017年一個太古城500呎單位的樓價升幅達51%，期間樓價增加了約310萬元，有關金額足可支付供讀19個大學學位費用；又或每月去三星級米芝蓮餐廳消費長達87年；也可足夠92年每月買機票來回東京旅行；又或每晚去大家樂晚飯消費達102年，以至足夠每日買來回票搭港鐵搭足960年……。
曾鈺成：政府意志不足
樓巿何時轉勢，要留待時間告訴大家答案，有不少評論說如香港能如新加坡大量推出組屋，樓價自然不會如現在般瘋狂，曾鈺成最近撰文〈居有其居〉，談論新加坡的組居為何成功，不單價廉，且供應充足，最後一段是這樣寫的：
「人民安居則社會穩定，這是新加坡政府管治成功的經驗。香港有可能像新加坡那樣，做到『居者有其屋』嗎？不可能。為什麼？政府不是沒有錢， 香港不是沒有地，做不到是因為政府意志不足，反對力量太大。反對力量來自哪裏？你懂的。」
曾鈺成沒直接指反對「居者有其屋」的力量為何，只說「你懂的」，相信大多數人都會認為是財雄勢大的發展商，因如人人都已居者有其屋，還有什麼人會繼續願意以數十年收入來買樓？
反對力量太大 學不到新加坡
其實除了發展商外，還有更多人口說想樓價平穩可以讓大家更易入巿，其實心裏是希望樓價愈升愈高，以後供應愈少愈高興，那便是大部分有樓的業主，尤其是剛入巿的，如剛買樓後政府大增供應，樓價轉跌哪將如何是好？
在香港，已是超過一半人擁有自置物業，心裏反對政府大增供應推低樓價的，可能較真正支持的還多，2003年樓價大跌七成時，有50萬人上街示威，大家應該記憶猶新。
什麼力量反對居者有其居？你懂的！