2018-08-25
東方日報
樓市逆轉，二手市減價成交湧現，但樓價仍高企下，部分觀望後市的上車客難免想暫時租樓，睇清形勢才入市。不過，租樓同樣負擔不輕，本報追蹤近年迷你盤租樓熱點的紅磡八個新進物業，佔逾六成物業的入場實用呎租叫價高逾50元，個別入場租金半年間急漲逾三成，屢創新高，呎租比區內指標豪宅還要貴。
香港地租樓，「面積愈細，呎價愈貴」成為常態，紅磡區內的八個近年落成的半新盤亦不例外。該些物業內外設計時尚，且提供不少開放式及一房等迷你戶型，租金較區內舊屋苑單位親民，故即使實用呎租屢創天價，一樣成為年輕上班族及分支家庭的搶租對象。
VIVA半年漲租33%最急
該些半新迷你盤之中，以走精品住宅路線單幢VIVA升得最激，迎富地產林穗華表示，現時物業最細的一房租盤叫租16,000元，實用面積330方呎，較半年前入場叫租12,000元，急漲33.3%。
他續說，VIVA雖然規模細，設施不及同區新進屋苑何文田山畔及昇御門，但因位置較近鬧市，生活便利，加上有一房供應，私隱度比起同區開放式單位為高；再者這類一房單位租金遠比何文田山畔及昇御門一房戶相宜，故吸引鄰近地區如尖沙咀商業區工作的年輕夫婦追捧，在盤源稀少下，租金不斷被搶高。
御悅185呎 叫租1.1萬起
至於同樣供應一房戶的昇御門及何文田山畔，雖然租金升幅稍遜，但兩屋苑入場盤實用呎租仍直逼50元，其中前者入場租盤叫價由半年前的18,000元，上升逾11%至現時20,000元。至於落成約兩年的何文田山畔，目前入場盤為一個實用面積370方呎的一房單位，叫租18,000元，過去六個月漲5.9%。
另外，區內的半新盤物業開放式迷你單位一樣搶手，租金升得最驚人為主攻納米單位的紅磡單幢盤御悅，正因鄰近殯儀館，向來是區內半新盤的入門租盤，半年前仍有低過一萬元租盤，最平叫租9,000元，惟踏入暑假租務旺季尾聲，現時入場盤叫租已升至11,000元，半年漲22.2%，以單位實用面積185方呎計算，實用呎租直逼60元。
薈點呎租65元貴絕同區
另一升幅較顯著的納米盤不得不提鄰近昇御門的單幢盤薈點，港置歐淼林表示，上月底物業低層一個開放式單位，實用面積200方呎，以13,000元獲區內客承租，實用呎租65元，貴絕同區，比起區內指標豪宅物業海名軒實用呎租逾40元貴一截。美聯易秉中表示，現時薈點入場盤叫租看齊紀錄價，與半年前相同。
至於單幢盤傲形的開放式單位入場盤，因單位坐向原因，現時入場叫租11,000元，比六個月前入場費跌8.3%，但實用呎租仍逾50元。
另外，蕪湖居開放式單位入場叫租，過去半年漲7.8%，一個實用面積241方呎單位，叫租13,800元，實用呎租逾57元。
區內千伙快收樓 勢添壓
受惠港鐵觀塘延線通車，帶動舊區紅磡區重建步伐，區內陸續有新進物業進駐，當中下半年入伙盤焦點首推坐落崇安街的環海•東岸。項目提供1,008伙，主攻迷你戶，開放式及一房單位高佔約九成，預期未來數月將收樓入伙。
環海•東岸月租嗌1.3萬
區內地產代理指，由於該盤的投資者佔比不少，料業主收鎖匙交樓後，至少有幾百個租盤釋放市場，遠較現時區內新進物業約50個迷你戶放租盤多幾倍，難免對租務市場造成壓力。
他續說，目前環海•東岸普遍呎租叫價由55至60元不等，屬入場盤的開放式單位，月租叫價至少1.3萬元。
另外，受多個利淡因素影響，加上該盤租盤競爭大，相信有不少業主等待SSD鬆綁放售，期望善價而沽，目前最細的實用面積194方呎迷你戶，部分叫價530萬元，實用呎價逾2.6萬元。
將軍澳3盤趕年底搶客
事實上，年底前入伙新盤多，租客不愁沒有租樓選擇，除了紅磡外，鄰近九龍市區的將軍澳，將有不少租盤選擇，其中，坐落將軍澳南的海翩匯、MONTEREY及藍塘傲，可望於年底前陸續入伙。當中不乏實用面積300餘方呎的迷你盤，為預算有限的租客提供平價盤選擇。
市況轉淡 買樓定租樓好？
現時樓市充斥利淡因素，到底買樓好還是租樓好？尤其樓價及租金俱高，無疑對不少無殼一族來說，是兩難的抉擇。高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，近年租金升幅可觀，租樓一樣負擔大，若然有置業需要，與其租樓幫人供樓，不如趁淡市放盤業主態度軟化，反而是入市時機。
趁低息入市有利供樓
張氏解釋，近年樓市升不停，普遍業主「唔憂賣」，放盤少之餘，更加吊高來賣，置業人士難免要靠高價搶盤才能成功入市，惟隨着市況轉淡，減價盤選擇較多，以較合理價覓得心頭好單位的機會自然增加。他又指，上車置業是長線計劃，在暫時看不到樓價有大跌情況下，趁低息環境入市，鎖定供樓息率絕對有利。
代理：無殼族暫宜觀望
不過，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，踏入下半年市況逆轉，加上未來息口趨升，若息口持續穩步上揚，對供樓人士勢會構成一定壓力，故此未置業的人士暫宜靜觀其變，看清形勢才入市，如正租樓不妨繼續，以觀察中美貿易戰發展、十月的施政報告，以及美國息口走向等對香港樓市的影響。
對於近半年整體租金屢創新高，陳氏估計，暑假旺季過後，而且下半年陸續有新盤入伙，整體租金升幅料收斂，惟下半年有部分轉買為租的人士撐起租金，料租金仍然難下跌。