2018-11-08
經濟日報
啟德跑道地皮，昨日由會德豐、恒地、新世界和帝國合組的財團以樓面呎價14,502元投得，貼近市場估值下限，較今年中新地奪得同區地王價，每呎1.78萬元更低出2成。
啟德跑道地皮 近估值下限
根據《經濟日報》過去的解說，地皮估值一般會採用剩餘法，為根據土地同區住宅已經成交的紀錄，評估項目日後開售的樓價水平，從而扣除建築費、財務開支、專業顧問費用，以及發展商預期利潤等，從而得出地價合理估值。因此，當地皮同區樓價出現下跌，包括有一定樓齡二手樓、半新樓、均出現調整，發展商預期地皮未來推售呎價亦會下調，因而影響到地價水平。
另外，近期新盤溢價收窄亦可能帶來影響，而這種收窄的幅度亦會加大地價下跌幅度。因為若以同區新盤價位作為地皮出價的更多參考數據，新盤高溢價為基礎計算，自然使地皮出價高一點，帶來的效果自然是遠高於同區二手的地皮成交價，甚至麵粉較麵包價錢更高的情況，賣地後自然谷高二手，過去啟德高價賣地，亦帶動同區甚至整個東九龍二手樓價。但新盤以二手價相若推出，零溢價，有可能使投地出價出現較二手樓更大幅度的調整。
值得留意的是，地價亦可能走在樓價之前，翻查《經濟日報》網站資料，本港樓價在1997年後5年間累跌6成，地價當年是走在樓價之先，個別地區地價一年內已急跌5成，遠較樓價跌幅為早。像在1997年8月沙田九肚美禾圍地皮以每呎近萬元批出，其後經過不足半年時間，同區地價已經急跌近5成至5,126元，但期內樓價跌幅只是2成。同樣的情況亦在元朗區出現，區內地價由97年底的2,760元，急跌5成至98年3月的1,300元。
區內樓價跌 新盤溢價收窄
回到啟德地皮，這次低兩成售出後，區內土地仍會接二連三推出，中原測量師行已搶先調整同樣位處跑道區後排，並即將截標的2幅住宅地皮估值，本周五截標的啟德第4B區4號住宅地的估值，由原先92億元調低至83.3億元，每呎樓面地價14,500元，調減幅度9%，該地已先後2次調整估值，每呎樓面地價由最初的18,000元，調低至現時14,500元，累積調減幅度達19%。另一幅啟德第4B區2號地，將於本周五起公開招標，並於12月21日截標，該地估值由原先95.1億元調低至86.1億元，每呎樓面地價14,500元。
換言之，11月和12月仍有啟德地皮出現地價調整售出的可能性，這些最終都反映在樓價上，今次地價數月間跌兩成，應該會為調整中的樓市、樓價帶來踩多一腳的效果，包括氣氛和實際成交上，未來兩周的周末周日的九龍區屋苑二手成交價，要密切留意，而緊接還有兩幅啟德地，有機會踩多兩三腳！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論