2018-08-24
經濟日報
最近新盤普遍傾向貼市價開盤，原因當然是盡攬同區一二手市場購買力，6月新房策包括一手空置稅、開售兩成單位，加上環球金融波動，按息上升，誰說一手銷售沒有壓力。
今年1至7月土地註冊處登記成交情況，一手成交登記共有9,435宗，平均每個月成交1,348宗。成交總額為1,406億元，平均每個月交易達200億元，平均每宗一手成交金額是1,484萬元。不過，若細看數據，每月銷售量變化頗大，最少738宗，最多2,122宗，差額接近兩倍。
三四房單位多 開盤貼市價
昨日中原地產一份報告統計新盤貨尾情況，從2016年及以後首次推出的新盤中，選取78個項目統計；合共43,226個單位計算。
報告指出，發展商積極削減新盤貨尾，取得良好成績是豪宅現樓及上車盤的遠期樓花。不過，三種辣招不利換樓，中型住宅遠期樓花銷售有一定難度。
根據附表，若計算至2019年落成新盤，統計的78個主要落成新盤貨尾總數共有6,455伙，不過距離2018年完結尚有4個月，若不計算2019年的貨尾量，總數則為3,499個。附表或多或少反映，發展商推開放式單位、市場亦有力地承接開放式單位，餘貨佔比最低，僅8%，其餘四類單位均在兩成以上。
似乎整體數量有限，若依土地註冊處銷售數字，大概需花兩個半月時間消化。
當然，若銷售量以低點每月738伙計算，就要接近五個月時間，待明年初才能售罄2018年或以前落成的餘貨。不過，那時候2019年單位又要落成，還有2020年或2021年新盤，以樓花形式陸續登場。
若再仔細看單位分類，至2019年落成6,455伙計算，貴價單位佔比不小，其中三房佔比最高，達到28%，合共有908個，若以每個三房平均價3,000萬元計算，總值約為272億元。
至於四房單位，佔比20%，僅高於開放式，不過，四房價值超高，唐榮「非常保守」地以平均每個單位4,000萬元市值計算，1,123伙，總值449億元，遠高於三房的推算總值。而理論上，價錢愈高，能負擔的準買家愈少。
從這些數據可以大概掌握，發展商所持落成餘貨的總量雖然並不驚人，但由於高總價的三房和四房佔比接近五成，此反映發展商為何價位上趨向貼市價開盤，部分更略低於同區一二手、又或部署售轉租等等方案。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論