2018-11-06
經濟日報
下半年樓市利淡因素充斥，導致樓價出現調整。雖金管局最新調查結果顯示，今年第三季並未有錄得任何負資產住宅按揭貸款個案，連續7季零負資產，亦創下史上最長紀錄，但隨樓價續回調，市場預期第四季有可能出現零星負資產個案，高成數按揭業主料首當其衝。
新供應 遠水難救近火
差餉物業估價署數據顯示，今年9月份香港私宅樓價指數報388.8點，與8月份的394.5點比較按月跌約1.44%，連跌兩個月，且跌幅較對上一個月進一步擴大。回顧9月底香港跟隨美國加息，樓市加添觀望氣氛，加上一手新盤開價貼市，部分二手業主將擴闊議價空間吸客，市場陸續出現減價成交，為樓市轉勢揭開序幕。10月份新一份施政報告出台，主力着墨公營房屋供應及計劃填海增加土地儲備，長遠有利樓市發展，不過新供應「遠水不能救近火」，加上山頂文輝道地王流標、股市波動及中美貿易戰僵持，利淡因素充斥市場，令樓價反彈乏力。
雖然部分業主願意擴闊議價空間，令樓價出現輕微調整，惟調整幅度有限，與準買家的預期出現落差，故二手買賣呈拉鋸戰。現時用家入市態度較投資者積極，不過市場優質筍盤買少見少，導致二手成交疏落，今年內預料仍會以一手主導。
高成數按揭業主高危
美國年底有機會再度加息，若香港銀行跟隨再加息，將成為樓價進一步下跌的誘因。現時樓價按年升幅已跌穿雙位數，料年底升幅持續收窄，樓價失去上升動力，二手市場弱勢難以扭轉。屆時部分採用高成數按揭計劃的業主，在樓價回調情況下，或跌入負資產界線。
不過，近年樓市辣招已令按揭成數持續下降，根據金管局數字顯示，9月份平均按揭成數只有44.4%，屬歷史低位，相信即使負資產重臨，料僅零星個案，未必會出現如03年沙士期間的大規模負資產情況。
筆者認為，加息周期啟動，不論用家或是投資者，均須密切注意按揭息率走勢對供款開支的影響，宜在入市前做好風險評估如壓力測試等措施，自住的用家最好預留足夠的現金作緩衝，盡量將斷供風險降低。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁
欄名 : 大行觀點