2017-05-10
經濟日報
美利道停車場地皮今星期五截標，即使成交價未揭盅，效應已令近兩個月甲級商廈呎價出現翻天覆地變化，憧憬地皮高價成交。
甲廈屢破頂 乙廈呎價新高
單計近兩個月，本港指標商廈如皇后大道中9號、信德中心、力寶中心、遠東金融中心及美國銀行中心，先後出現破頂成交，而投資氣氛更蔓延至乙級商廈，連多幢乙廈也出現呎價新高，商廈整體投資氣氛熾熱一時無兩。
工商舖三項物業中，商廈呎價屬於低水多年，全因欠缺概念及政策帶動。凡涉及投資，概念是十分重要，往往推動交投。如商舖市場以往較平穩，03年起自由行概念開始，商舖售價即炒上，及後內地客在港消費強勁，推動租金拾級而上，令舖價同樣倍升。
至於工廈方面，還記得09年前，不少市區工廈呎價仍數百元，直至09年尾，政府推出活化工廈措施，工廈單位突受注視，同樣被炒起。反觀商廈市場，近年來似乎一直欠新概念及利好消息，甚至滬港通及深港通落實也沒有令甲廈呎價明顯向上，未有吸引大批資金流入作投資，跑輸大市多年。
美利道商業地 中環20年首幅
以金鐘指標商廈力寶中心作例子，曾為炒家天堂。據中原工商舖成交紀錄，2016年力寶中心數十宗成交中，共5宗成交呎價低於2萬元，最低呎價一個中層單位，成交呎價僅1.82萬元，其實與07年商廈交投高峰期時呎價接近，換言之，呎價低水多年。今年1月份，該廈呎價亦僅約2.2萬，直至近兩個月，該廈錄得10多宗買賣，暢旺程度近年罕見，而先後出現多宗突破3萬元成交，最新一宗買賣，為力寶中心1座41樓全層，面積約14,104平方呎，以4.7億成交，呎價約3.35萬元，成為該廈呎價新紀錄。一幢甲廈呎價在短短數月內，升幅達到3至4成，絕對是近年罕有。
商廈投資轉旺，最主要原因定為今星期截標的美利道停車場地皮，屬於中環區內逾20年來首幅商廈地，面積3萬平方呎，提供46.5萬平方呎可建樓面，規模定為超甲級商廈，即使位置上並非最理想（屬中環邊線，非常接近金鐘），但如此罕有，勢成兵家必爭之地。
還記得去年政府把地皮列入賣地計劃時，業界最初估地皮樓面呎價約1.8至2萬餘元，其實嚴重低估，畢竟區內久未有新供應，短期內亦難再有地皮，加上中資近一年紛紛承租及購買寫字樓，業界近月紛紛調整評估，最新估價每呎樓面地價約3萬至4.8萬元，成交價由139.5億元至223.2億元。若按這個估價範圍，平均呎價約4萬元計，年初比鄰的力寶中心呎價僅約2萬餘元，投資者見嚴重低水，立即入市，可以解釋近日成交呎價急升原因。
估價逾百億 中資虎視眈眈
到底後市如何，承接力會否持續，就要看最終成交價，假設樓面地價4萬元甚至更高，肯定再把甲廈投資氣氛火上加油。跟不少業界人士討論，除了本地龍頭發展商外，亦有東南亞財團擬競投，當然地皮的中標大熱門，仍是中資機構，在港未擁有總部的國企級銀行、保險公司，定對全新地皮感興趣，還未計短短在港數月投資數百億的海航等企業，各路人馬虎視眈眈，相信高價成交是正常結果。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論