2018-07-16
經濟日報
設定一個良好計劃要「有始有終」，新居屋也不例外。使用可負擔能力去設定售價，新居屋售價可低至市價52折，比傳統居屋定價市價7折為低。換個角度看，政府資助居屋業主多了，那麼未來居屋出售門檻應收緊嗎？要延長可轉讓限制？還是要完全禁止轉讓？
業主放售 居住問題不是重點
房屋是一種特別產品，可以使用，也可當成資產，成為個人財富一部分。購買居屋的業主，是那些沒足夠財力在市場置業、需要政府協助的一群。政府要幫手解決的是居住（使用）那部分，所以居屋售價按市民負擔能力決定，就是把「居住」因素放在第一位，解決市民居住的需要。居屋計劃「開始」的考慮點，就是准入門檻，即哪些人可獲資助，居屋定價應如何？使用可負擔能力去設定售價是一個德政，市民供樓負擔輕鬆了，可把剩餘財務資源，追求其他人生目標。
居屋定價比以前平了，但轉讓（終結）的方式又應否調整？若問市民為何要買居屋？答案是他們有自住需要。居住是每個人的基本需要，而滿足這需要，政府要確保有足夠供應外，價格還要可負擔。這亦是新居屋更改定價機制的原因。問題是，居屋原業主為何要把居屋轉讓？原因可以是希望換取較好較大的單位，而家庭經濟環境改善，有能力搬出居屋；通常搬離居屋，應該有另外一處居所，無論是租、是買，住戶都應該是有信心自己的居住問題能解決，才會把居屋轉讓。因此，居屋轉讓時問題本質不再是「居住」問題。住戶更關注的是資產價格及其轉讓方式（亦即離開計劃Exit Plan）。
物業轉讓價值，往往是決定住戶財富的重要部分。以股票為例，買一手價值10,000元的股票，基本要求是手頭上要有10,000元，如以市價100元一股，買入100股。用100%自己的資金購入，回報便是股價上升的回報；若股價下跌10%，如由100元跌至90元，股價便跌至9,000元，投資便損失1,000元或10%。
跌市自住升市沽賺 暗藏着數
持有股票資產，最大的風險是股價下跌的風險。如本身資金不夠，要透過孖展購買，風險便倍增。如自己出資1,000元，其餘借入9,000元買股票，只要股價上升10%，那麼相對於資本的1,000元，回報便是100%！相反，若股價跌10%，本金1,000元便全部化為烏有。如股價跌多於10%，投資者更要補回差價，才能平倉。而此例的槓桿倍數是10倍（10,000元貨值/1,000元本金）。槓桿愈大，回報及風險會更高！所以舉凡使用槓桿方式投資，風險會比使用全股本投資更大！
把例子套回物業也一樣。很少買家購買物業之時會全數付清，通常要去銀行承造按揭。私樓一般借7成，相等於槓桿3.33倍。白表居屋則是按9成，亦即槓桿10倍。錄表居屋可按9成半，相等於槓桿20倍！原則上槓桿愈大，風險愈高，回報也會高。但居屋的轉售設定，卻不能反映這情況。
如買入私人物業借入的7成資金，借款人要定時還本還息。如樓價大跌3成以上，銀行有可能要追回差價，最壞的情況甚至會收回貸款；所以購買一般物業的風險，是樓價大幅下挫的風險。當然樓價上升，回報也可以很可觀。
居屋的設定與一般私樓不同。如以前以市價7成出售，等同政府借3成資金予業主。但它與傳統借貸不同，因為只要業主繼續自住，這筆3成「貸款」完全不用考慮歸還，也不會計息。這表示當樓價下跌，可以不理會這3成差價。相反，當樓價上升，住戶補回3成地價，便可轉讓賺錢；這種升市時可以轉讓賺錢；跌市時可繼續自住單位，沒有追收孖展及利息的特點，使居屋持有人有很大「着數」。
風險小回報大 收緊限制顯公平
新居屋與市價折讓更加大至52折，等同政府少收48%資金，槓桿比傳統7成折讓更加大。正常情況，槓桿愈大、風險愈大；但居屋因有轉讓自由，以及政府不會追收樓價折讓部分或利息，風險因而並無增加！如果社會上有一種產品風險小但回報更大，需求便會增加，因為利之所在！
附表可見新舊居屋的槓桿比較。假設私樓售價600萬，7成按揭所需首期便要180萬，樓價相對於首期便是3.33倍（槓桿）。如居屋是市價7折，那麼綠表市價槓桿便會是28.57倍；而白表槓桿是14.28倍。假若以新居屋52折定價，那麼綠表槓桿將升至38.46倍；白表槓桿會達至19.2倍！
就算是外滙產品，槓桿一般都是20倍以下，而且買賣之時風險極高！但居屋樓價下降風險由政府承擔，樓價下跌，未補地價那部分，完全沒有財務負擔，只要繼續自住便行。但當樓價上升，要賺取利潤，便可以轉售居屋，這是一個極佳的、進可攻、退可守的「投資」策略。
未補價可售 流轉比公平重要？
既然折扣愈大，居屋業主潛在得益愈多，那麼轉讓應否增加限制？在政策上，「公平性」是相當重要的，特別是針對「資產」部分。以前的居屋是市價7折，新居屋只是52折，如果轉讓方法完全一樣，那麼對於7折買居屋的業主不公平。所以收緊新居屋轉讓限制，是可以了解，同時體現公平原則。
延長轉售年期，由現在5年才可補價轉讓，再延長一些，未必能解決問題，這只是延遲居屋業主賺錢，而不是阻止。因為以前居屋以市價7折售賣，也較少人補價在私人市場轉售，可能是戶主缺乏資金補價，或覺得麻煩；當新居屋折讓相當於市價48%，要他們補足地價，難度更大。所以應該傾向在綠表居屋二手市場，或白居二轉讓，亦即未補地價轉讓。
為何要讓居屋業主未補地價就轉讓？坊間答案是令房屋資源更有效運用，但同時「公平性」便被放在次要地位。未補價市場所售賣的對象是有限制的，白居二只能轉售予白表申請人；或綠表者購買二手居屋。而轉讓的價錢，由買賣雙方釐定。那麼用回此例，假設市值600萬的居屋，業主轉讓之前，收回420萬（7折市價）就合理，但事實上，最終售價，會視乎購買的白表家庭或綠表家庭的負擔能力。
例如白表可以負擔約市價8成半；而綠表可負擔市價8成，那麼未補價的轉讓價格就可能達510萬及480萬，比對原本居屋應收的420萬（公平值）分別是多了90萬及60萬。本來這些錢，應該是政府回收的，屬於未補地價那些部分的回報。但為了流轉居屋，原居屋業主便多賺60萬至90萬！如以新居屋定價52折計，此例潛在賺幅，更高達168萬至198萬！折扣愈大，賺得更多！而這些「額外利潤」，原本是屬於政府的。所以究竟「居屋流轉」重要些，定「公平性」重要些，這問題須理順。
先議價後補價 增彈性利公帑
最後是要把轉讓規則理順：把二手居屋變成私樓又是否可行？阻礙補價的原因是因為要先補價、後轉售；如果調轉程序又如何？即是讓居屋業主可在私人市場放售，議定售價。而未補地價之前，可以商議價格，而假設居屋是以7折購買的，那麼在私樓市場放售成功之後，先扣起3成款項，還歸政府。如果怕居屋交易會有問題，更可預先估算一個合理市價，亦即那3成未補價的現在價值，只要交易後政府所得不少於這現值，交易便可以接受。
這方法好處是「公平性」獲得肯定，7折買只能賺取7折那部分；52折買，最終所賺也是這部分，而且轉讓較為靈活，政府又可收回資金。壞處是原本居屋單位，會由資助性房屋變成私人物業，而且原有規則可能要修改，甚至要更改法例。
撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授