2018-08-22
經濟日報
特首以為公布房策新措施之後一切已入正軌，筆者卻認為當局對公營房屋需求的嚴重低估，將不能滿足已顯見的需求。
政府近年進行不少關於未來規劃的研究，本文現參考土地供應專責小組2018年4月發表的《增闢土地，你我抉擇》公眾參與書冊（下稱《土地抉擇》），及規劃署2016年10月發表的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》的《綜合土地需求及供應分析》（下稱《2030+》），探討香港公營房屋需求與供應估算。
30年欠13萬伙公營屋土地
根據《土地抉擇》和《2030+》所載，在2016至2046年間，住宅用地需求大於供應，估計住宅用地的額外需求合共為1,670公頃，用作興建合共100萬個住宅單位，其中公營房屋的需求為557公頃，興建60萬個公營住宅單位；私營房屋需求為1,113公頃，興建40萬個私營住宅單位（住宅用地資料參考表1，住宅單位需求參考表2）。
至於土地供應方面，假設所有預計的土地供應能順利如期推出，估計只有1,440公頃的土地供應，用作興建83萬個住宅單位，其中公營房屋供應佔436公頃，興建47萬個住宅單位；私營房屋供應佔1,004公頃，興建36萬個住宅單位。
由此可見，房屋土地短缺達230公頃，即欠土地興建17萬個住宅單位，其中公營房屋欠121公頃（欠地興建13萬個公營住宅單位）；私營房屋欠109公頃（欠地興建約4萬個私營住宅單位）。兩者相比，在未來30年，公營房屋欠土地建屋的數目，將是私營房屋3.3倍（13萬比4萬），政府有必要着力覓地興建公營房屋。
以多管齊下方式，增闢土地，滿足本港各界對公私營住宅用地及其他用地的需求，應是社會的正確選擇。
規劃署《2030+》對2016至2046年這30年間的公營房屋及私營房屋住宅數目需求的估算，分別為60萬及40萬。
這60萬和40萬個單位的數字，已分別包括受公屋重建影響的住戶所產生的2.22萬個住宅單位需求，以及受私樓重建影響的住戶所產生的29.6萬個住宅單位需求。
公屋居屋需求 當局嚴重低估
首10年（2016至2026年）的公營及私營房屋住宅需求的估算分別為27.6萬（即約28萬）及18.4萬（即約18萬），公私營房屋合計為46萬，即年均4.6萬；其後20年（2026至2046年）的公營及私營房屋住宅需求的估算則分別約為32.4萬及21.6萬，公私營房屋合計需求為54萬，即年均2.7萬；比之前10年的年均少1.9萬，減幅逾4成，但理據何在？
對於2016至2046年公營房屋需求只有60萬個單位，本人亦有疑問。60萬個公營房屋單位需求包括約43萬個公屋單位及約17萬個資助出售房屋單位。43萬及17萬這兩組數字是按《長策》平均年建2萬個公屋單位（佔2.8萬的71.43%）及8,000個資助出售房屋單位（佔2.8萬的28.57%）的比例推算所得。
但單看公屋輪候冊，公屋的需求應已超越43萬此數目，而且尚未計及公屋需求以外大量的居屋申請者。
資料顯示，最近4年（2015年3月底至2018年3月底）的公屋輪候冊申請宗數徘徊在27萬至28萬之間，2013/14年至2015/16年每年新登記的申請者徘徊在4萬至5萬人之間，2016/17及2017/18年度新登記的申請者雖然有所減少，但平均每年仍有2.08萬名新登記的一般申請者，以及1.07萬名配額及計分制的非長者一人申請者，兩者合計達3.15萬人。
若每年新登記的申請者達3.15萬人的情況持續，於30年內新增的申請者將達94.5萬人，加上原有在輪候冊上的27萬宗申請，30年內就會額外需要121.5萬個公屋單位，與當局估算額外43萬個公屋單位需求差距極大。
減居屋售價新政 料更多人認購
即使當局只處理一般申請者的申請，完全不理會配額及計分制的非長者一人申請者，而倘若每年新登記的一般申請者達2.08萬人的情況持續，30年內新增的申請者將達62.4萬人，加上原有在輪候冊上的15萬宗一般公屋申請，30年內便會額外需要77.4萬個公屋單位，與當局估算額外需要43萬個公屋單位相距甚遠。
公屋建屋量方面，近5個財政年度（2013/14至2017/18），房委會及房協的實質公屋建屋量只有6.3萬（即年均1.26萬），未來5個財政年度（2018/19至2022/23）計劃建屋量，約為7.5萬（即年均1.5萬），只達《長遠房屋策略》平均年建2萬公屋目標的75%，公屋供求差距，實在相當懸殊。
除了公屋需求，還未顧及大量的資助出售房屋申請者：2012年底至2017年底，房委會及房協發售六期資助房屋，合共1.04萬個單位（其中一期是綠置居），累計申請人次達46萬（當中包括重複申請者），申請人（需求）與居屋單位（供應）的比例介乎14.4比1（即超額認購13.4倍）至151.1比1（即超額認購150倍），而2018年最新一期4,431個居屋單位，申請人數達15.2萬，申請人（需求）與居屋單位（供應）的比例為34.3比1（即超額認購33倍以上）。房策新措施減低居屋售價後，房委會決定在本年10月重啟申請，估計這期及日後各期超額認購倍數會更大。
最近5個財政年度（2013/14至2017/18年度），房委會及房協的資助出售房屋實質建屋量只有4,253個單位，未來5年（2018/19至2022/23年度）的計劃建屋量約為2.63萬個單位，即平均每年約5,200個，只達《長策》年建8,000個資助出售房屋單位的供應目標的65%。30年預計興建60萬個公營房屋單位，能夠應付公屋及資助出售房屋的龐大需求嗎？
多管齊下 讓65%港人安居公營屋
以上各項數字，反映公營房屋實質供應量落後於當局所定的目標，也與市民的需求有不少落差。當局協助低收入及中低收入家庭解決住屋困難的決心，看來需要實質行動支持。
香港是一個細小、開放及外向型的經濟體系，容易受外圍經濟環境變化影響，房地產市場的情況尤甚。截至2016年，公營永久房屋的人口及住戶佔全港人口及住戶的比例約45%（公屋約30%及資助出售房屋約15%）。我們需要一個更大的公營房屋體系，讓至少三分二的住戶或人口居於可負擔的出租或出售公營房屋單位，此舉將有利香港社會持久穩定與繁榮。要讓香港市民安居，30年內興建60萬個公營房屋單位絕不足夠。
特區政府必須果斷重新制定長遠房屋策略，以期在40年內為香港約40%住戶或人口提供公屋，另外為約25%住戶或人口提供資助出售房屋。惟有如此，香港約65%家庭或人口，才有機會安居於適切及可負擔的居所。
（房屋政策新措施評論之五）
撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、房委會資助房屋小組委員