拆解土地共享計劃

施政報告後，社會焦點落在明日大嶼的人工島計劃，另一項易名為土地共享先導計劃的公私營合作模式較少人討論。到底計劃是否真的能吸引發展商參與，幫助短期內釋出大量土地供應？ 就土地共享計劃的框架，施政報告內有不少篇幅提及，大致是由發展商提交發展方案，包括透過基建提高發展密度、地積比率，但新增的樓面之中，規定至少須撥出6至7成作興建資助出售房屋。 發展商負責基建 政府參與少 整個計劃會先經過政府部門初步審批，再會交予土地及建議諮詢委員會作諮詢，及後由特首及行會再作審議。發展商在獲得行會初步批准後，要再將計劃提交城規會申請放寬地積比率或改劃用途，獲批准後再交還行會取得終極批准。 與之前土地供應專責小組諮詢的方案相比，政府在計劃中的角色有所改變，例如諮詢方案提及的是由政府提供基建，幫助發展商可以提高農地的地積比率，但施政報告內提及的土地共享計劃，構思則是發展商自行負責基建，政府的角色只是在基建設施涉及其他私人土地時，會安排收回相關土地。 土地共享計劃之中，政府「落水」參與較少，即使發展商在基建上的開支，可以在補地價過程之中扣回成本，但這個亦只是現行機制的做法，未有向發展商提供額外的地價優惠。計劃給予發展商最大誘因，在於透過計劃的政策支持，增加城規會批准發展方案的機會。 因此，對於發展商而言，土地共享最大的誘因在於其持有的農地提高地積比率，但當中定下至少6至7成的新增樓面，須交予政府興建資助出售房屋等公營房屋。這樣的比例，對於發展商到底有否吸引力？ 舉例，以一幅新界大埔、元朗一帶的50萬平方呎農地為例，現時分區規劃大綱圖上不少獲改劃為住宅（丙類）用途，地積比率僅0.4倍，若果放寬到一般中密度發展，例如地積比率3.6倍計算，可建樓面將會由原本20萬平方呎，大增至180萬平方呎，額外新增樓面是160萬平方呎。 農地增地積比 可建樓面大增 按照新增樓面之中，7成須撥作公營房屋用途，即160萬平方呎之中的7成、112萬平方呎須交予政府，餘下48萬平方呎新增樓面，連同原本地積比率的20萬平方呎樓面，則可以保留作為私樓發展，合共約68萬平方呎。 以整體樓面計算，112萬平方呎作公營房屋、68萬平方呎作私樓，公私營單位比例為6比4。似有「發展商出雞、政府出豉油」，妹仔大過主人婆的現象。但按照發展商可以興建的私樓面積計算，68萬平方呎仍然較不參與土地共享前的20萬平方呎，多出2.4倍。其實，按照現時元朗區新盤實用呎價大約1.4萬至1.6萬元，扣除每呎補地價大約4,000元（參與恒地粉嶺地皮補地價每呎4,151元）、每呎4,000元建築成本，即大約每呎樓面可賺6,000至8,000元。 套用在上述假設的土地共享項目計算，額外新增的48萬平方呎的私人住宅樓面，就相當於29億至38億元的利潤，似乎仍然是不錯選擇。當然能否達到這個效果，仍然很取決於地盤規模、提高地積比率的幅度等等，但對於發展商來說，至少是一個額外的選擇！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論